Püüan heita pilku arengule, mida võime (kuid ei pruugi) näha ühe aasta jooksul.

Tallinna korterituru tipp oli märtsis 2007. Tol kuul tehti 1100 korteri ostu-müügitehingut, müügis oli umbes 8000 korterit. See tähendab, et “laokäive” oli 7,2 kuud.  

Augustis 2009 tehti Tallinnas 360 korteri ostu-müügitehingut ja samal ajal oli müügis umbes 6500 korterit. Kuid täna müüvad kortereid need isikud, kellel muud valikut väga ei ole. Seega on praegune “laokäive” poolteist aastat ehk üle 2,5 korra pikem. 

Tehingute aktiivsuse põhi jäi jaanuari 2009, kui tehti 250 tehingut ehk neli korda vähem kui märtsis 2007. Meenutades ökonoomika algkursust ja pakkumise-nõudluse tasakaalu, on esimene järeldus, et hinnad peavad langema madalamale, et pakkumine ja nõudlus saavutaksid tasakaalu. 

Kas see väide on tõene? Pigem jah, kuid on ka teatud vastuargumente. Nimelt on Tallinna keskmine korterihind langenud tipust poole võrra ehk hinnad on juba tugevalt kukkunud. 

Teisalt on veel vara kuulutada kinnisvaraturu põhja, kuna laenupakkumine eeloleval aastal pigem ei aktiveeru. Ühelt poolt on selge, et pangad teevad tänaste kinnisvarahindade, nõutava omakapitalimäära ja marginaalide tasemete juures uut laenu andes palju paremat äri kui aastatel 2005–2007, mil rahapakkumine saavutas oma tipu. Samas on Eesti eraisikute laenukoormus Ida-Euroopa üks kõrgemaid, pankade kinnisvara osakaal laenuportfellist liiga suur, deposiitide ja laenude suhe paigast ära. Loomulikult mõjub ka asjaolu, et pangandussektor on praegu sügavas vaimses stressis.  

Globaalses pildis on finantssektori kriis ära hoitud, kuid mälestused otsustajates jäävad. The Economist kirjutas hiljuti, et rääkida täna nendest pankadest, kes kriisi teistest paremini üle elasid, on sama tark kui valida kõige kaunimate sõjakahjustustega linna. Ühe Rootsi panga tegevjuht väitis, et pangad peavad bilansimahu ­suuruses vähenema 20–30 protsenti. Seega tuleb ­jälle tõdeda, et otsused, mida kahe S-tähega Rootsi panga juhtkondades langetatakse, omavad meie reaalmajandusele palju suuremat mõju kui Eesti Panga otsused. 

Julgen väita, et eluasemelaenu jääk väheneb terve järgmise aasta jooksul, parimal juhul jääb nulli. Lähiaastateks määrab kohaliku kinnisvaraturu suuna globaalne finants- ja kinnisvaraturg ning omakorda selle mõju Rootsi pankuritele.

Eesti “euro jaht” on kinnisvaraturule äärmiselt oluline. Siinjuures on tähtis märkida, et teekond on isegi olulisem kui sihtpunkt. Kui Eesti peaks eurole üle minema 2011. aastal, siis langeb järgmisel aastal väga oluliselt eesti krooni hoiuseintress. Hoiustajad, kes on harjunud 4–8protsendiste aastaintressidega, ei rahuldu enam 1–3protsendise intressiga. Seega hakkavad järjest paisunud eestlaste hoiused pankades otsima uusi teenimisvõimalusi ning raha soovitakse vahetada varaks. Olgu selleks aktsiad, toorained või ka kinnisvara. 

Neid sündmusi tasub hoolega jälgida. Usun, et see mõju ei ole marginaalne.

Globaalses pildis jääb mulje, et kinnisvaraturu põhi on saabunud. USAs on kinnisvaratehingute arv kasvanud seitse kuud järjest, ning S&P/Case-Shilleri indeks näitas mais 2009 kolmeaastase vaheaja järel esimest hindade kasvu. 

See kõik on aga illusoorne, kuna novembrini saavad esmased koduostjad maksusoodustusi, mida praegu aktiivselt kasutatakse. Ka automüügi toetamiseks USAs loodi analoogne programm, mis lõppes augustis. Analüütikud pelgavad, et toetusprogrammi lõppemise tõttu võib septembris USAs autode müük olla kuni 50 protsenti väiksem kui augustis. Seega turupõhi on hetkel saavutatud üksnes tänu valitsuste ja keskpankade pretsedenditult aktiivsele ja rahamahukale tegevusele. 

Kas see on jätkusuutlik? Kindlasti mitte.

Keskpankurid peavad täna endalt küsima, et mis on tuletõrjujate reegel number üks. See on: tea oma väljapääsuteed. 

Kõige olulisem küsimus nii kinnisvaraturu kui maailmamajanduse kohta tervikuna on: millal astuvad keskpankurid väljapääsuteele ehk piirama rahapakkumist? 

Võib uskuda, et seda tehakse pigem hiljem kui varem. Samas, kui väljatagurdamisega alustatakse juba 2010. aastal, mõjub see laastavalt vara hindadele ja globaalselt. 

Selles suunas on tehtud juba esimesi arglikke katseid, mida turud on emotsionaalselt hinnanud. Üks Suure Depressiooni õppetunde oli, et riigipoolse abi lõpetamisega ei tohi kiirustada. 

Kuid kellele ulatatakse selle kõige eest arve? Loomulikult maksumaksjale.

Usun, et Eesti kinnisvaraturul ootab meid ees heitlik aasta. Kuna tehingute mahud on tugevalt kokku tõmbunud, võivad protsentuaalselt mõõdetuna hindade kõikumised kujuneda suureks ja seda mõlemas suunas.

Isiklikult panen üpris suure panuse väitele, et kõige raskemad ajad kinnisvaraturul saabuvad selle talve kõige pimedamatel öödel.  Need, kelle kinnisvaraärid on kevadeks elus, võivad kergemalt hingata.

 Loo autor EfTEN Capitali tegevjuht.