Suur-Tallinna võib kolida pool Eestit
Satelliitlinnastumise maksimumprogramm tähendab, et lähikümnendil kavandatakse pealinna ja selle ümbrusse rajada elamispinnad peaaegu pooltele Eesti elanikest. Plaanid on suured, valdade arengukavades ilutsevad mitte paarikordselt, vaid kümneid kordi kasvavad külad. Ekspress uuris Tallinna ümbruse valdades, kui suureks võib Suur-Tallinn paisuda.
Arendused lähevad hiiglaslikeks
Vaatamata kõlanud kõhklustele, et äkki enam ei jätkugi inimesi, kes jaksaksid laenuraha eest uut elamist soetada, terendab silmapiiril endiselt hiiglaslikke kinnisvaraprojekte. Pindi Kinnisvara kavatseb hakata müüma Soome ühe suurima arendaja EKE-Yhtiöt poolt Tallinna külje alla tuleval aastal rajatavat Uuesalu elamurajooni, kuhu tuleb kokku 420 eluaset. Edaspidi ehitatakse samasse kanti veel 300 eluaset ja valmib ka lasteaed, mis kingitakse hiljem vallale. Nii suurte projektide puhul on see normaalne, aga Eestis seni siiski erakordne, arvavad Pindi Kinnisvara juhid.
Otepää-suurune elamurajoon Ülemiste taga 7,5 km Tallinna piirist on vaid üks näide kinnisvarabuumi kandumisest linnalähedaste eramute turule. Markantseim juhtum on aga hiljuti meedias kirjeldatud Mergo Holdingu projekt teha saja asukaga Lokuti külast Saku suurune asum. See tähendaks uue linna ehitamist koos kõige sinna juurde kuuluvaga praeguse vaikse külakese ümber laiuvatele tühjadele põldudele.
Turumahud on endiselt suured ja nõudlus eramajadele kasvab tohutult, on Pindi kinnisvara juhatuse esimees Peep Sooman kindel. Kuid lisab kärmelt, et mõni aasta tagasi oleksid sellised hiigelprojektid olnud enesetapp. Mullu tõusid pööraselt korterite hinnad, tänavu ennustab Pindi tegevjuht sama stsenaariumi majade turul. Mis hinnaga müüakse maju aasta pärast, ei julge keegi täpselt ennustada. Viimase aastaga on majade hinnale lisandunud keskeltläbi 50 protsenti.
Esimesi hüsteeria tundemärke juba on - maju rabatakse suurt ootamata ja valimata. Korterimüügihullusest eristab seda vaid väiksem soovijate seltskond, sest keskmiselt kolm-neli miljonit maksvatele eramutele Tallinna ümbruses pole nii palju ostjaid, kui oli korteribuumi ajal.
Siiski ei jää ka korterid tühjaks, usuvad kinnisvaramüüjad ja ennustavad, et vabanenud linnakorterid täituvad ääremaadelt saabuvate uute elanikega. Mis saab aga ääremaade korteritest, sellest ei taha keegi rääkida. Eks nad tühjaks jäävad. Soomani sõnul kaotavad põhiliselt nõukogudeaegsed monoasulad, kus omal ajal vorbiti magalarajoone ühe-kahe hiigeltehase tööliste jaoks.
Soomani põhisõnum lähiaegade muutuste kohta kinnisvaraturul on arendaja olulisuse kasv. Ajad, mil igamees eraldas maatüki kruntideks, otsis tuttava ehitaja ja kukkus arendama, et mitmesajaprotsendist marginaali teenida, hakkavad läbi saama. Väikearendajatel läheb raskeks. Korteriturul on seda näha - suured juba laiutavad.
Ring Suur-Tallinna ümber laieneb
Kuna vajadus eramajade järele kasvab, on maale kolivad inimesed valmis linna piirist aina kaugemalt linna tööle käima. Praegune tinglik Suur-Tallinna äär jookseb kinnisvarafirmade hinnangul läänes Kloogani, lõunas Saue-Kiili-Vaida-Lagedi joonel ja idas Salmistu, Valkla ja Ihasaluni. Lõuna poole valgus Tallinn seni aeglasemalt, aga kuna kahes suunas rannikut pidi hakkab ruum otsa saama, ongi Viljandi ja Tartu maantee saanud uueks suurimaks lähiaastate ehitustandriks.
Keila v allas veel vaikne
Keila jääb Suur-Tallinna ringist veel välja ja kuulub n-ö järgmisse ringi, kui pealinn otsustab veelgi kaugemale valguda. Vallavanem Kadri Kreisman ütleb tuhandepealiste hiigelasulate kohta, et selliseid nende valda ei tule. Kõige suurem on Tammermaa arendus, mida arendab ehitusettevõtja Urmas Labande. Kinnisvarafoorumid, kust on raske leida mõnd lugu heast arendajast, kiruvad ka Tammermaa tegijat - kord on kanalisatsioon ühendamata, siis jälle vilets asfalt teedele pandud või kõnniteed tegemata. Tammermaa jääb vahetult Keila piiri taha Keila valda ja sinna asub planeeringu järgi elama 200-300 elanikku.
Saku suuri enam ei soovi
Saku vallas Lokuti külas asub viimasel ajal palju jutuainet tekitanud arendusprojekt, mis peaks lähiaastatel tekitama 4500-5000 elanikuga asula, seega Saku mõõtu uuslinnakese. OÜ Mergo Holding on kavandanud praegu külla 270-280 krundiga elamurajooni, kuid soovib projekti tihendada.
"5000 elanikku on natuke liiga palju pakutud," arvab Saku vallavalitsuse planeeringute spetsialist Maire Kirna, "aga tihendamine on jutuks olnud küll."
Kirna arvates on selliste suurprojektide puhul sotsiaalobjektid enam kui vajalikud. "Praegu oli sinna plaanis lasteaed-algkool. Kui tihendamiseks läheb, siis pole välistatud ka uue põhikooli ehitamine."
Väga suuri arendusi juurde tulemas lähiajal ei ole, kuid keskmiselt suuri nimetab ta terve rea: Kungla 33 krundiga, Salme (valmis ehitatud) 25 krundiga, Pille ja Mäe-Tooma uusasumid mõlemad umbes 40 krundiga, Väljaotsas 57 krunti mõnede ridaelamutega ja Arumetsas 36 krunti. Ja siis meenub Kirnale veel Kiisal arendatud 100 krundiga Roobuka. "Sinna rajati spordiplatsid, see on hea," lisab planeeringute spetsialist.
Rae vald linnastub
Rae vald, mis jääb Tallinnast välja sõites Tartu maanteest kahele poole, kavatseb ilmselgelt linnastuda. See on näha juba praegu Tartu maanteed pidi Tallinnast välja sõitjale. Linnastumise plaan on selgelt sees ka valla arengukavas. Peetri küla ja Järveküla saavad lähimate aastatega mõlemad üle 4000 elanikuga Tallinna eeslinnadeks, kus kummaski elab veidi vähem rahvast kui praegu Sakus. Jüri alevikku tuleb juurde ligi 1000 elanikku ja nii saab sellest 3500 elanikuga satelliitlinnake.
Arengukava näeb ette elanike arvu kasvu vallas 400 inimest aastas. Ajalooliselt on põllud siiluti jaotatud, igal siilul tegutseb oma pisike arendaja, kuid Rae vallas on asju ka suurelt ette võetud. Kolm arendust - Manutenti Ülemiste, Koger & Partnerite Kuldala ning EKE-Yhtiöti Uuesalu - on kõik üle 1000 elanikuga ja ligi 400 korteriga uusasumid, mis jäävad Ülemiste järve taha.
Jõelähtmes noolitakse merevaadet
Tallinnast itta jääv 5400 elanikuga Jõelähtme on kinnisvaraarenduses veel tavatult vaikne, kuigi siin on ihaldatavaid veekogude kaldaid küll. Jõelähtme vallavanem Andrus Umboja soovib, et arendajad end siiski kokku võtaksid ja ühiselt planeeriksid. Nii jaksab paremini sotsiaalobjekte arendada ja ühendusteed tulevad loogilisemad. Suurim ehitustegevus läheb lahti Ihasalu poolsaarel, kuhu prognoositakse üle 2000 elaniku lisandumist. Vundamendid on valmis Loo asula taga Liivamäe külas, kuhu tuleb 39 eramaja ja 10 ridaelamut.
Pankade visioonid kinnisvaraturust ja laenumahtudest 2006/2007
Hansapank
Agnes Makk, eluasemelaenude osakonna juhataja
Hansapangal on kinnisvara tagatisel laenu võtnud kliente umbes 65 000. Iga teine klient on võtnud kodulaenu Hansapangast. Turul kokku on siis ligi 130 tuhat klienti.
Kinnisvaraturu sõltub otseselt Eesti majanduse üldisest käekäigust, sissetulekute kasvust, töötuse määrast ja elanikkonna kindlustundest tuleviku osas. Hinnakasvu rahastati seni suures osas laenutähtaegade pikendamise teel. Veel aasta tagasi võimaldas intressi langus ja laenu tähtaja pikenemine vaid pisut suurema kuumaksega tunduvalt rohkem laenata. Laenuvõime struktuursed muutused (tähtaeg, intress) hakkavad aga ammenduma ega anna lisavõimalust laenumahtude kasvuks senises tempos. Eestis on ligikaudu 500 000 peret. Kaugemas tulevikus võiks nendest pooltel olla eluasemelaen.
SEB Eesti Ühispank
Riho Unt, jaepanganduse asedirektor
Eluasemelaenu võtjate hulk on püsinud viimasel aastal sama. Muutunud on ostetavate objektide struktuur, kus suurem osa on eramutel, kruntidel ja uutel korteritel. Arendajatel pole enam põhjust oodata uusarenduste ärabroneerimist juba projekti planeerimisfaasis. Seega tuleb projektis ette näha suuremad müügikulud ning pikem müügiperiood.
Kui võrrelda maja ehitusmaksumust ning korterite hindasid, siis on piisavalt tänaseid korteriomanikke, kellele olemasoleva korteri realiseerimisel ehituseks vajaliku lisalaenu võtmine on jõukohane.
Uusarenduste ja eramute pakkumine kasvab. Konkurents kinnisvaraarendajate vahel tiheneb ning piisava arenduskogemuseta arendajate puhul võib juba ette tulla ka projektide ebaõnnestumisi. Kõige raskemad ajad võivad ees oodata väikearendajaid, kes on oma äriplaani üles ehitanud kiirele arendusobjektide realiseerimisele.
Sampo Pank
Arvi Lipp, eraisikute krediidiriski juht
Eluasemepindade kinnisvaraturu nõudlus on stabiilselt tugev. Pärast 2005. aasta neljandas kvartalis aset leidnud ostuagooniat rahunes turg käesoleva aasta alguses maha, kuigi aasta teine pool tõotab tuua kuu müügirekordid. Samas 2005. aasta lõpule omast osturallit ei prognoosi. Korteriturul on tänaseks hindades saavutatud stabiilsus ning turg on muutunud taas ostjate turuks.
Eramute ehituses on olukord vastupidine ning oodatakse sarnast tõusu ja arengut, nagu oli korterite turul. Arendusprojektide rohkust vaadates tundub kohati, et unustatakse, et neljamiljonilistele eramutele ei ole sama palju ostjaid kui oli pooleteistmiljonilistele korteritele.
Kallinenud on laenuraha ja seda nii arendajale kui ka korteri või maja lõppostjale. Kindlasti ei ole lähiajal tulemas kinnisvarakrahhi, sest õigel hetkel said kinnisvaraturuga seotud osalised sellele kevadel n.ö jala ukse vahele.
Nordea Pank
Teet Parring, Hobujaama kontori juhataja
Laenumahud ja laenuvõtjate arv on isegi suuremad kui möödunud aasta lõpus. Märkimisväärseid muutusi eluasemelaenu võtjate arvus viimastel kuudel toimunud ei ole. Laenuvõtmine jätkub endises kiires tempos. Juba on märgata, et üha keerulisemaks muutub laenu saamine neil, kellel on esinenud maksehäireid (ka sides, kaubanduses jms).
