Manhattan kilulinna moodi
Juba paari aasta pärast võib Pirita teed palistada pilvelõhkujate pikk rivi. Kilukarbi siluetist on saamas Manhattan kilulinna moodi. Igatahes takistavaid asjaolusid ega piiranguid tornide püstitamiseks praegu pole, selgub arhitektuuribüroo Kosmos tehtud analüüsist. Juba on detailplaneeringutega seadustatud neli kõrghoonet - kaootiliselt tekkinud plop-arhitektuur*, mis ei arvesta linna struktuuri ega lähima ümbrusega. Oleks narr arvata, et need neli sinna viimasteks jäävad.
Puhkealale tõkkepuudega suletav eramaa
Tallinna üldplaneering ütleb, et ala Russalkast Pirita jõeni on ühiskondlike ja puhkeehitiste jaoks. Mere äär keset linna peabki linnarahva käsutuses olema. Ent planeerimisametniku Arvo Rikkineni väitel on linna üldplaneering (kehtestati jaanuaris 2001) selle koha peal aegunud.
Milline on uus visioon? Linnal seda pole.
Arenguga tegelevad kinnisvarategelased - igaüks oma maalapil. Nende eesmärgid on muidugi ristipidised üldplaneeringu omaga. Ühiskondlikust puhkealast on saanud elamute ja villade eramaa. Kinnisvarahaid pole huvitatud ühiskondlikest hoonetest – nemad saavad kiiresti oma maksimumi kätte ka merevaatega tornelamust! Milleks jännata talvel pooltühjalt seisva hotelliga?
Eesti Näitused näiteks, kellele kuulub suur maa-ala, tellis kehtiva detailplaneeringu asemele uue. Kunagi oli arhitekt Raine Karp neile teinud planeeringu, kus Näituste väljaku ja Pirita tee vahele oli joonistatud 11korruseline hotell. Nii see siis ka kehtestati.
Nüüd soovivad Eesti Näituste omanikud uut planeeringut Irina Raualt, kes joonistas hotelli asemel 19 korruselise elamu. Kust on võetud korruste arv? On see põhjendatud? Kas omanik ei võiks algatada kohe järgmist planeeringut sooviga muuta maja veelgi kõrgemaks? Piiriks pidavat praegu olema paeklindi serv - maja ei tohtivat olla kõrgem kui 60 m, kinnitab linnaarhitekt Ike Volkov.
Näituste väljaku lõunakülge planeeris Irina Raud veel 10 eramut.
Ka siin on oma riugas sees. Kunagi oli Karp planeerinud majad kui näidiselamud - näituseeksponaadid, kuhu tohib iga külastaja vabalt sisse astuda. Kaunis kohas näituseeksponaatidest said peagi eravillad, omanikeks tuntud tegelased nagu Viktor Kaasik, näituse direktor Igor Pihela ja teised.
“Nüüd tahab Eesti Näitus majad uue detailplaneeringuga seadustada,” tõmbab linnaarhitekt Volkov süüdimatult musta-valgeks-tegemise-tehingule joone alla.
Lisaks tekitatakse mõned krundid sõpradele. Nii tekib 18 eramust koosnev aedadega suletav ja lõukoertega valvatav kvartal. Muidugi mõista linnakodanike puhkeala arvelt.
Kinnisvaraässade tegemised üksteisel jalus
Ärimees Anatoli Kanajev soovis endale villat kaunis kohas Pirita teel ja ostis kohe 2,5 ha kullahinnalist maad Näituste väljaku ja Orlovi lossi vahele. Seejärel tellis detailplaneeringu seitsmele krundile. Ehkki detailplaneering kehtestati enne üldplaneeringut, tekib küsimus, miks linn seda menetlemist õigel ajal ei peatanud? Oli juba siis koostamisel just vastupidise arengusuunaga üldplaneering.
Rikkinen (tollane linnaarhitekt), kes tegeles ja oli kursis üldplaneeringuga, kooskõlastas Kanajevi dokumendi! Nüüd räägib seesama Rikkinen, et üldplaneering on algusest peale vastuoluline. Villade rajoon oli samaaegselt ka ühiskondlik puhkeala.
Ja veel. Kui Kanajevi villad tulevad Eesti Näituste alast Pirita poole, siis teisele poole jääb Kristjan Krevaldi (EA Reng) koostatud planeering. Selle järgi juba kerkib 16 korruseline tornelamu (arhitekt Meelis Press). Torn jääb Pirita teelt vaadates otse kaitsealuse lillepaviljoni taha, paviljoni kõrvale hakatakse rajama aga üheksakorruseliseks tõusvat terrasselamut (arhitekt Vahur Sova). Nende vahele omakorda tuleb kümmekond neljakorruselist korterelamut.
Kerkiva torni tõttu on esimene naabruses asuva villa omanik (kinnisvaratäht Viktor Kaasik) pannud oma häärberi müüki. Ehkki mõni võib parastada - oli ju see maja niikuinii ebaseaduslikult villaks saanud-, tuleb süüdistada ikkagi linna. Planeerimatus on tekitanud olukorra, kus isegi kinnisvaraarendajad jäävad üksteise tegemistele jalgu.
“Nad oleksid võinud selle krundi ära osta,” süüdistab Igor Volkov eramute omanikke.
Sellele vaatamata näeb praegu menetluses olev uus planeering tornelamute naaberalale veel eramuid. Tahaks näha neid tobukesi, kes endale sinna kümneid miljoneid maksva maja soetavad. Terve tornitäis silmi vahib iga su tegemist.
Gigantomaania lööb välja ka avalikes hoonetes. Otse korterelamute taha, lauluväljaku kõrvale, on Irina Raud planeerinud Saku Suurhalli mõõtu mahuga spordiareeni, mis on lubatud katta varikatusega. Korterelamutest linna poole jäävale alale, Laferme krundile (Pirita tee 20), tuleb 10korruseline hotell.
Nii et Irina Raua koostatud planeeringu järgi (liidetud mitu eri planeeringut Russalkast Pirita jõeni) on tekkimas arvukalt eramuid ja korterelamud. Kui tornelamute alumised korrused oleksid üldkasutatavad – söögikohad ja ärid, siis häda pärast sobiksid ka need puhkealale, aga eramud ei kõlba sellele kuidagi. Kahjuks on ka projekteeritud tornid on maast katuseni suletud avalikkusele.
Küsimusele, kes ikkagi otsustas, et suhteliselt värske Tallinna üldplaneering on aegunud, vastab Igor Volkov “Elu ise. Üldplaneering ei aegu, vaid vajab korrigeerimist. Seda korrigeerivad maaomanikud.”
Investori tahe on kui püha lehm
Nii ongi. Investori tahe ja investeering on Tallinna linnas kui püha lehm. Ühiskondliku kokkuleppena sündinud üldplaneering, kus kirjas linna üldised arengusuunad ja mille koostamiseks kulutatud meie kõikide raha, ei tähenda isegi planeerimisametnikele midagi. Loomulikult tõlgendab seda ka siis iga kinnisvarategelane oma suva järgi. Kinnisvarategeleniski tellib detailplaneeringu, tema maksab, tema tellib ka muuusika.
Kui Pirita tee äärsele puhkealale lubatakse teha nii palju eramuid ja torne, kui keegi vaid soovib, kas üldplaneeringul on üldse mingit mõtet?
“Ma ei näe vastuolu. Kaugemas tulevikus on areng selline, et väikeelamud sealt kaovad. Väikeelamu asendamine suurema majutusasutusega on kõige väiksem probleem,” leiab Rikkinen. “Kui kahe aasta pärast pole ehitatud, siis detailplaneering vananeb,” seletab Rikkinen.
Nii et järgmised kaks aastat arvab linn, et Pirita tee ümbrusesse võiks ehitada eramuid, ja rohkem edasi ei tea?
“Mis ei tea siis? Kurat, kas ma pean viiendat korda rääkima, et tulevikus nad kunagi kaovad sealt ära. 15 aasta pärast on seal korralik keskkond,” on Rikkinen vihane.
Kui üldplaneering ei kehti ja detailplnaeeringud tegelevad väikeste aladega ja on lühiajalised, kas ei oleks vaja mingit vaheetappi, et areng ei läheks nii kaua isevooluteed?
“Vanasti nimetati neid tsoneerimiskavadeks. Nendega tegeldakse praegu mujal. Sellel alal mingit kinnisvara survet praegu pole,” selgitab Rikkinen.
Miks Tallinnas käivad asjad isevoolu? Linn peaks suunama arengut, planeerima, tsoneerima, otsustama, mida kuhu, kui kõrged ja kui tihedalt? Iga kinnisvaraäss ostku oma äriplaanile vastava krunt.
Miks praegu juhivad linnaplaneerimist kinnisvarategelased, mitte aga linnaplaneerijad?
„Kes seda väidab? Linnaplaneerimist juhivad poliitikud, kes algatavad ja kehtestavad detailplaneeringuid,“ vastab Volkov. Siin peitubki üha koledamaks ja ebamugavamaks muutuva Tallinna saladus - Tallinna linna planeerivad kolm vaala – poliitikud, kinnisvarategelased, elu ise, mitte aga spetsialistid. Miks on sel juhul vaja palgal pidada tervet armeed planeerimisametnikke?
* Ameeriklaste halvustav väljand kaootiliselt kerkinud üksikhoonete kohta. „Plop“ on pudeli avamise heli.
Kesklinna ekspansioon Pirita teel
Sõltumatud arhitektid Villem Tomiste, Mihkel Tüür ja Ott Kadarik arhitektuuribüroost Kosmos analüüsivad Pirita tee ümbruse linnaruumi arengut.
Viimase viiekümne aasta planeerimisprojektides on olnud kramplikke püüdeid näha Tallinna merelinnana, merd ja linnaruumi rohkem seostada. Tegelikkuses ulatub linn mereni kohtades, kuhu on olnud võimatu rajada sadamat. Nii ongi Piritast kujunenud viimase aastasaja jooksul tallinlasele puhkeala, mis on aktiivne nii suvel kui talvel. Hetkel Tallinna ainus korrastatud mereäär on minetamas oma avalikkusele avatud staatust. Peaaegu kesklinnas asuva Pirita tee ümbrusel on oht kujuneda eramute alaks, kus jalutajad ja tervisesportlased on vaid tüliks.
Pirita tee on üks väheseid kohti linnas, kus mererand on tõesti nähtav, tunnetatav ja kasutatav. Olümpiale omase suure joonega sai ala endale 1980ndatel uue näo ja iseloomu. Tekkis ainus koht Tallinnas, kus linnaruum külgneb selgelt ja efektselt merega. Ettevalmistatav Tallinna mereäärse ala üldplaneering võttis väidetavalt üheks eesmärgiks mereranna laiema avamise. Võrreldes praeguse olukorraga on tegelikkuses uue üldplaneering võttis väidetavalt üheks eesmärgiks mereranna laiema avamise. Uue üldplaneeringu järgi on aga nii mõnedki seni vabad alad edaspidi kinnised, seda eelkõige Paljassaarel, alal kuni Katariina kaini. Linnaruumi ja mereranna integreerimine ja koostoimimine toimub järjest enam just kesklinnast idas. Pirita tee piirkonnal on kvaliteeti nii praegu kui potentsiaali edasiseks.
Kuna linnal puudub huvi ja seetõttu ka vahendid suunata linnaruumi arengut tervikaladena, siis iga planeeritud ala puhul Pirita tee ääres on tegemist üksikute leiutisega, mis ei arvesta koha spetsiifikat ega tööta kaasa loomupäraste arengutega. Omanik on jäetud omapead fantaseerima, ilma et linn tutvustaks omapoolseid areguvisioone või erinevate alade spetsiifikat.
Tallinna üldplaneeringu kohaselt on Pirita tee äärne piirkond määratletud ühiskondlike ja puhkeehitiste alana. Kehtestatud või algatatud detailplaneeringud räägivad aga enamasti teist keelt. Mitmekesise, atraktiivse segakasutusega linnakeskkonna ja avaliku ruumi asemel näevad mitmed kehtivad detailplaneeringud ette hoopis eramuid. Iseloomulikuks näiteks on sellise tegevuse tulemusel kujunenud absurdne teedevõrgustik. Juurdepääsuteed moodustavad imeliku puntra, milles puudub sidus loogika.
Pirita tee äärse hoonestuse puhul annab oma osa seegi, et tegemist on kahe linnaosa äärealadega - osa kuulub Pirita, osa Kesklinna valitsuse alla ning puudub ühtne nägemus piirkonnast kui tervikust. Üldplaneering annab võrdlemisi üldsõnalisi juhiseid. Detailplaneeringu koostaja lähtub seega vaid tunnetusest, planeeringud valmivad vaikselt, puudub igasugune diskussioon.
Pirita tee pikkuselt on suhteliselt suurel alal arendustegevus piiratud olemasoleva hoonestuse, muinsuskaitse või keskkonnakaitse tingimustega. Laululava ning seda ümbritsev ala on kaitsealune maastik, kaitse alla on võetud Lillepaviljon, Carina restoran ja Maarjamäe loss. Paeklint on puutumatu looduskaitseobjekt. Nii on võimalik reaalne ehitustegevus vaid Orlovi lossi ja Laululava vahele jääval alal. Selle ala kohta ei leia me ühtegi arengustrateegiat, igasugune tulevikuvisioon puudub.
Tähtis tegur Pirita tee äärse ala arengus on vaatelisus. Ala miljöö lahutamatuks osaks on vaade merele, laululavale, klindile, Maarjamäe memoriaalile, mida kõike tuleb säilitada. Nii on Pirita tee äärsete hoonete kõrgus määratud "tunde järgi" - majad ei tohi varjata vaateid. Lähemal vaatlusel selgub, et olulisi vaateid on vaid paar - Pirita teelt merele, Maarjamäe memoriaalkompleksist ja Laululava mäelt linnale. Klindilt on vaade olemas vaid Maarjamäe memoriaali juures, mujal vohab kaitsealusel klindil võsa. Mere poolt vaadatuna domineerib vaatel selgelt Lasnamäe kõrghoonestus, mis mõjub klindi otsas veel topeltkõrgena.
Kehtivate detailplaneeringutega on praeguseks seadustatud nelja kõrghoone ehitamine Pirita tee äärde, neist kerkimas on praegu 16- korruseline Meelis Pressi projekteeritud korterelamu. Nende tekkimises võiks olla üks selge äratuntav loogiline strateegia.
Olenemata sellest, et Pirita tee ala kuulub erievate haldusüksuste alla, peaks seda vaatlema tervikuna ning vastavalt sellele kujundama selgema nägemuse piirkonna tulevikust.
Linna väidetav seisukoht, millega kirjeldatakse vabadust kõikidele arengutele läbi üldise visiooni puudumise, töötab planeerimise tegelikkuses liberaalsuse idee vastu. Kuna linn ei suuda omanikke ühise laua ümber tuua, peab iga arendaja ise lahendama kõik teede, haljastuse ning valgustusega seotud probleemid ja nii kujuneb linnast lapitekitaoline maastik, mis pealegi veel kehva niidiga kokku õmmeldud, kui üldse. Linna suutmatus ja tahtmatus tegeleda linna planeerimise ja arendamisega, mida nimetataksev liberaalsuseks, on Pirita teel viinud olukorrani, kus eramud on vaheldumisi kõrghoonete, messihallide ja kaootiliste juurdesõiduteedega ning kokku peaks see üldplaneeringu järgi moodustama puhkeala.
