Juba pikemat aega jälgime murelikult, kuidas käib Tallinnas linnaplaneerimine. Ja eks neid murelikke on veel: piirkondlikke seltse ja muid kodanikeühendusi on viimastel aastatel tekkinud nagu seeni pärast vihma - võiks lausa kalambuuritseda, et „nagu seltse pärast kinnisvarabuumi." Need seltsid ja ühingud tahavad ilmselgelt linna arengus kaasa rääkida, kuid põrkuvad ikka ja jälle nendesamade küsimuste vastu, mis tõstatusid ka Margit Mutso artiklis (EPL 30.10.2009): millal on avalikkusel õige aeg sekkuda planeerimisse, kui alati on liiga hilja? Ja kes üldse esindab avalikku huvi?

Kuigi algselt pigem retoorilistena mõeldud, üritame nendele küsimustele siiski vastuseid leida ning luua ka omapoolse visiooni sellest, kuidas avalikkuse huve arvestav visioneerimine välja võiks näha.

Kes esindab avalikku huvi?

Loogiline vastus oleks, et omavalitsus. Esindusdemokraatia võiks justkui seda tähendada, et kodanike poolt end esindama valitud inimesed kaitsevad oma poliitiliste huvide kõrval ka kodanikkonna, st avalikke huve.

Paraku läinud oktoobris toimunud linnaruumi konverentsil Tallinna linnavalitsuse esindaja pigem õigustas linnapoolset suutmatust ehitustegevuse reguleerimisel, tuues peamiseks põhjuseks, et linn saab valitseda vaid 2% Tallinna territooriumi üle. (Kust oli võetud see 2%, on jäänud selgusetuks - Tallinna linnale kuulub 2009. aasta lõpu seisuga 23% linna territooriumist, lisaks on veel 14% riigimaad ja  27% reformimata maad. Munitsipaalmaa osakaal on viimase aastakümnega peaaegu viiekordistunud ja et strateegias „Tallinn 2025" on linn seadnud eesmärgiks „omandada 50% linna territooriumist, mis võimaldaks paremini kaitsta avalikku huvi ja arendada linna tervikuna", on oodata munitsipaalmaa osakaalu jätkuvat tõusu.) Isegi kui linna otseses omanduses oleks vaid murdosa selle territooriumist, ei saaks see olla vabanduseks krundikaupa planeerimisele. Eraomandi käsutamist ja kasutamist saab väga edukalt reguleerida - selleks ongi kehtestatud seadused, üld- ja teemaplaneeringud.

Avalikku huvi võib esindada muidugi ka avalikkus ise: linna kodanikud ja avalikes huvides tegutsevad kodanikeühendused. Selget piiri arvestatava avaliku huvi ja kellegi erahuvi vahel on loomulikult raske tõmmata. Üks kahemehe-MTÜ poolt kirjutatud pöördumine ilmselgelt avaliku arvamusena kirja ei lähe. Aga kui näiteks ühe detailplaneeringu vastu on nii kirjalikult kui suuliselt protesti väljendanud kuus erinevat ühingut ning kogutud sadu allkirju? Kui see pole avaliku huvi väljendus, siis meie ei oska küll ette kujutada, mis selleks olla võiks.

Muidugi, arvasite ehk juba ära -  viimase vihje aluseks on

Hipodroomi juhtum

Kui rääkida visioonivaesest planeerimisest, ei saa hipodroomist üle ega ümber - see on lihtsalt niivõrd kaunis (loe: inetu) näide sellest, kuidas planeerida üksikkrunti üld- ja teemaplaneeringuid täielikult eirates, linna(osa) kui terviku arengut arvestamata ning avalikest huvidest mööda vaadates. Praegu menetletava detailplaneeringu sisu on pähklikoores järgmine: 80% sotsiaalmaa funktsioonis alale kavandatakse Mustamäega võrreldava ehitustihedusega elamu- ja ärikvartalit. Planeerimine algas arhitektuurikonkursist, mille lähteülesanne ja seega ka võidutöö on teravas vastuolus kõikide ala katvate üld- ja teemaplaneeringutega - st professionaalsete linnaplaneerijate poolt koostatud tervikvisioonidega, mis näevad krunti ühiskondlike asutuste alana või eriotstarbelise rohealana. Esimesel avalikul arutelul esitleti seega sisuliselt valmislahendust, mis põhines ilma mingisuguse avalikustamiseta linna ja arendaja vahel sõlmitud maa sihtotstarbe muutmise kokkuleppel. Juba enne planeerimisprotsessi algust oli kahe peaosalise vahel saavutatud üksmeel hipodroomi linnast välja kolimise osas. Sellele on kaasa aidanud arendaja-poolsed investeerimislubadused - uhiuus hipodroom lubatakse „vastutasuks" ehitada Saku valda.

Üldplaneeringu muutmise vajadust põhjendataksegi ainult sellega, et hipodroom kolib välja ja seetõttu on vaja maaga midagi muud ette võtta. Peale maaomaniku rahalise huvi, miks see „midagi muud" peab tingimata elamu- ja ärikvartal olema, muud põhjust pole.

Avalikel aruteludel esitatud küsimused maa sihtotstarbe muutmise kohta suunatakse osavalt arendajapoolsetele visioonidele ratsaspordikeskusest Saku vallas. Mõelge ometi, kuidas hobustel on sealsetel avaratel väljadel palju parem päikeseloojangu taustal ringi kapata, lakk tuules lehvimas. Ja tagasi linna tulles pääsevad inimesed plaanitaval elamutevahelisel alal palju vabamalt ringi liikuma kui praegusel hipodroomil. Viimane on eriti muigamapanev argument - kui mingi ala sotsiaalset rolli defineerida ainult tasuta läbijalutamisvõimalusena, peaks „avalikes huvides" olema ka kõigi teatrite, muuseumide, spordirajatiste jms elamukvartalitega asendamine...

Kontekstist välja rebituna pole arhitekti visioonil kvaliteetsest tihedast linnaruumist Paldiski mnt 50 krundil viga midagi, kuid esmatähtis ja planeerimises ajaliselt esmane peaks siiski olema visioon Stroomi-Hipodroomi-Merimetsa-Mustjõe piirkonnast tervikuna.

Vaataks linna laiemalt kui krundi kaupa?

Ühiskondlikku funktsiooni kandva krundi arendamine mõjutab linna laiemalt kui üksnes krundi piiresse jäävat maatükki. See omakorda tähendab, et avalik protsess peaks algama üldplaneeringu muutmise aruteluga, üritades esmalt leida häid lahendusi kehtestatud üldplaneeringu raames ja alles siis, kui need tõesti puuduvad, hakata kaaluma muid alternatiive. Avaliku protsessi all ei mõtle me keset tööpäeva toimuvat lühikest tutvustust (mitte arutelu, nagu välja kuulutatakse) neile vähestele, kes on kohaleilmumiseks piisavalt paindliku töögraafikuga. Ei, peame hoopis silmas erinevaid spetsialiste ja huvigruppe koondavat visiooniühingut, mis käsitleks laiemalt ala rolli linnaruumis, selle väärtusi ja potentsiaali linnaosa arengus.

Millisest visioonist me siis räägime? Kindlasti mitte kohustuslikust üldsõnalisest lõigust arengudokumendis või ühe eksperdi/arhitekti vormistatud jooniste mapist. Visioon  peaks olema reaalsetest vajadustest lähtuv kvaliteetne avalik kokkulepe mingi ala arendamiseks linnaruumis. Üldplaneeringu-laadse staatilise lõppdokumendi asemel võiks visioonikandjaks olla piirkonna arengut juhtiv proaktiivne avalik ühing, mis jätkab ühtse plaani nimel töötamist ka peale selle sõnastamist. Ühing peab olema võimeline ühendama eri planeeringutasandeid ja huvigruppe, algatama projekte ja läbirääkimisi maaomanikega.

Kuigi väljapakutav visioon ja selle koostamise protsess võivad tunduda aja- ja ressursimahukad, ei peaks antud lähenemist nägema üksnes kulureal. Ühine arenguplatvorm on eeldus suuremate piirkondlike rahastustaotluste koostamiseks, läbimõeldud arengu tulemusel tõuseks Stroomi-Hipodroomi-Mustjõe atraktiivsus ka investorite silmis.

Visioneerimine algajatele. Harjutus 1 - uuri piirkonda laiemalt

Kuivõrd hetkel selline ühing puudub, anname oma visioonimeelele vaba voli (arendades edasi Linnalabori 2009. aastal tehtud visiooni piirkonna arengust).

Enne tulevikunägemuse koostamist tuleb esmalt piirkonda laiemalt uurida, analüüsida selle väärtusi ja puudujääke. Hipodroomi ümbruse rikkuseks on mitmed omanäolised puhke- ja rohealad. Põhja poolt külgneb see Stroomi ranna ja parkmetsaga, viimase kohta on tehtud ka kaitse alla võtmise ettepanek, kuna juba praegu kannatab selle looduskeskkond kohati ülekoormuse all (keskkonnamõjude strateegilise hindamise aruande põhjal). Läänest külgneb ala endise Seewaldi mõisa pargiga, mis on samuti üldplaneeringus määratud „ühiskondlike ja puhkeehitiste alaks". Paldiski maanteel linna keskusest eemale liikudes möödume Mustjõe tühermaast roostiku- ja lodumetsaalaga, edasi tulevad juba vabaõhumuuseum ja Tallinna loomaaed, samuti suured kaubanduskeskused ja spordiasutused.

Hipodroomist kirdes ja põhjas laiub Põhja-Tallinna linnaosa, mille haljastuse osakaal on Tallinna arengukava põhjal üks väiksemaid, olles võrreldav Lasnamäe haljastusega. Neist linnaosadest väiksem on haljastuse osakaal vaid Kristiines, mille piir jookseb kohe hipodroomi äärest.

Põhja-Tallinna linnaosas on algatatud ja kehtestatud mitmeid mastaapseid uute elamukvartalite detailplaneeringuid: Volta ja Sitsi tööstusaladele, Noblessneri sadama alale, Kopli liinidele ja mujalegi lisandub nende teostumisel tuhandeid uusi elanikke. Kõrghoonete teemaplaneering lubab Kristiine linnaosas täpselt hipodroomist üle tee ehitada kõrghooneid, samuti olulisel määral tihendada Mustamäe tee ja Sõpruse puiestee äärset hoonestust. Elu- ja äriruumide puudust ei tohiks piirkonnas seega tekkida - pigem tekib küsimus, kust kõik need korteriostjad väheneva rahvaaarvuga Tallinnas tulevad. Ja mis neid sellesse piirkonda üldse elama meelitab peale uue ägeda korteri klaasist kõrghoones.

Harjutus 2 - mõtle, mis võiks olla parim lahendus

Hipodroom asub seega kahe küllaltki monofunktsionaalse ja roheluse poolest äärmiselt vaese, samas kasvava rahvaarvuga linnaosa piiril. Sellel on sotsiaalmaa funktsioon. Selle lähistel on ülekoormatud potentsiaalselt kaitsealune mets ja kaks üleriigilise tähtsusega turismimagnetit - vabaõhumuuseum ja loomaaed. Hmm... mida oleks selle alaga küll kõige õigem teha?

Ajaloolise järjepidevuse ja kultuuriväärtuste seisukohast oleks kõige parem pea saja-aastane hipodroom säilitada, renoveerida ja kaasajastada. Samas kui lähivalda kerkib niikuinii suur ja tänapäevane ratsakeskus, poleks sellel ehk tõesti piisavalt kasutajaid.

Küll aga oleks kasutajaid mitmekesisele ja ümbruskonnas olemasolevate puhke- ja rohealadega sidusale vaba aja veetmise alale, millest võiks saada Tallinna olulisim rekreatsioonikeskus ja tõmbemagnet nii Põhja-Tallinna kui Kristiine jaoks. Selleks peab tegema kahte asja: ühendama nii teedega kui ka identiteediliselt olemasolevad funktsioonid ning laiendama neid mitte ainult hipodroomi, vaid ka Mustjõe ning Seewaldi alale.

Nii võiks näiteks piirkonda tuua lastezoo ja lõbustuspargi, kuhu saaks tulla pärast kosutavat jalutamist rannas ja metsas. Populaarset jalgratturite-rulluisutajate trajektoori Stroomi-Rocca-al-Mare piiril saaks täiendada trikisõiduala ja rattalaenutusega. Praeguse detailplaneeringuga kavandatud Lottemaa võiks realiseeruda suurema ja huvitavamana, asudes muude lastele mõeldud atraktsioonide läheduses. Niimoodi saavutaks see ka rohkem külastajaid kui elamukvartali nurgas paiknedes. Väikeratsabaas looks lisaväärtuse, hoides mingil määral piirkonna ajaloolis-funktsionaalset identiteeti. Ratsutamine ei pea ju piirduma ponidega edasi-tagasi sõiduga piiratud maa-alal - kui siduda kogu ala Stroomi metsast vabaõhumuuseumini sobilike radadega, võiks korraldada korralikke hobumatku, vürtsitatuna pärimusarhitektuuri ja merevaadetega. Lisaks võiks käiku panna veetakso, mis pakuks huvilistele merelt linnale vaateid ning looks transpordiühenduse Piritaga. Stroomi ranna lähistele planeeritud tennise- ja jalgpalliväljakud võiksid endale parema koha leida sellesama hipodroomi alal, kuna sellega ei kaasneks kõrghaljastuse vähendamist.

Harjutus 3 - mõtle, kas ja kuidas oleks see lahendus teostatav

Kas pakutud visioon on utoopiline? Praeguse seisuga üldsegi mitte: seaduse jõuga üldplaneering just sellist stsenaariumit toetabki ja detailplaneeringu keskkonnamõjude strateegilise hindamise lõpparuanne hindab konkurentsitult kõige positiivsemaks just ühiskondlike ja puhkerajatiste loomist alale. Üldplaneeringu muutmine üksnes maaomaniku tahtele alludes muudaks selle visiooni utoopiaks, võttes alatiseks võimaluse arendada Stroomist Rocca-al-Mareni ulatuv sidus ja atraktiivne puhkeala.

Kui hipodroomi praegusel omanikul puudub huvi oma sotsiaalmaana ostetud krunti sotsiaalmaana edasi arendada, rahuldaks ehk kõiki osapooli maadevahetus mõne sellise linnale kuuluva alaga, mis lausa pikisilmi ootab entusiastlikku kinnisvaraarendajat. Hmm... kust küll sellist ala leida?

Pole vaja kaugelt otsidagi, siinsamas Põhja-Tallinnas ootavad Kopli liinid juba aastaid arendajat-ehitajat. Pindalalt on Kopli liinide ala suuremgi kui hipodroom, vaade merele garanteeritud ja detailplaneering juba kehtestatud. Arendaja närvid saavad seega planeerimisest säästetud, kuna aastatepikkune protsess tülikate avalike aruteludega on juba tehtud. 

Sarnastest mõttemängudest peakski planeerimine ja kaasamine algama. Seni kuni detailplaneering pole kehtestatud, pole visiooniühingu moodustamiseks veel liiga hilja. Kes teab, kui suurepärased ideed võivad sündida koosmõtlemisest, mis kaasab oluliselt rohkem professionaale kui üksnes linna, arendaja ja arhitektide-planeerijate vaheline dialoog. Kui linnal puudub initsiatiiv, võib säärase ühingu algatamise ja töö korraldamise enda kanda võtta  näiteks linnauurijate ja piirkonnaühenduste hääli kajastav Linnalabor.

* Vt rohkem Stroomi-Hipodroomi-Mustjõe visiooni kohta Linnalabori kodulehelt www.linnalabor.ee/?lk=2&id_p=8.