Ivari pere korteriostu lugu

Oleme kolmeliikmeline perekond: naine, 8aastane laps ja mina. Otsisime unistuste kodu ja leidsime sobiva korteri uues majas. Korteri ostuprotsess oli paras katsumus: arusaamatused müüjaga, vaidlused ehitajaga, kodused pinged. Aga see oli seda väärt, sest täitsime oma unistuse. Kuigi tagantjärele mõeldes oleksime saanud ostuprotsessi palju mugavamalt korraldada.

Märkasime 2017. aasta alguses Kalamaja tänaval üht vundamendiauku. Maja valmimiseni oli küll veel aasta, kuid see tundus olevat meie kodu. Siin tekib teadliku ostja peas küsimus: kas piirkonnaga lähemalt tutvusite? Uue kodu otsinguil tasub tutvuda naaberkruntide ja piirkonna teiste kinnisvaraarendustega, mis võivad mõjutada liikluskorraldust, autoga ligipääsu ja nähtavust ning tekitada müra.

Tutvusime esindajaga ja korteri plaanidega, saime ilusad 3D-pildid. Meile räägiti võimalusest teha korteri planeeringus muudatusi ja valida nelja siseviimistluspaketi vahel. Teadliku ostja peas tekivad küsimused: kas korteri ostmiseks vajalik rahaline pool on juba korda aetud ja pangaga kokkulepe sõlmitud? Kas olemasolev kinnisvara tuleb müüa ja kui kaua müügiprotsess aega võtab?

Kui olime ostusoovi kinnitanud, pakkus arendaja, et sõlmime kohe ka notariaalse võlaõigusliku lepingu. Nüüd läks kiireks! Pangas asi venis, laenuhalduri juurde kohe ei saanud. Laenutingimused olid viie aastaga muutunud: enne kui uus laen antakse, peab varasem olema tasutud. Pidime oma tollase eluaseme kiiresti müüki panema.

Murekohaks oli ka notariaalne leping. Lugesime välja korteri hinna, valmimise tähtaja ja ehitusgarantii tähtaja, keerukamaid nüansse aga ei osanud me iseseisvalt ülemäära detailselt analüüsida. Teadlikul ostjal tekib ettepanek: kaasa jurist või juriidilisi nüansse ja detaile teadev kinnisvaramaakler.

Notaris maksime 15% hinnast. Kahe kuu pärast pidime esitama planeeringu muutmise ettepaneku.

Joonistasime plaani A4 paberile, lisasime kommentaarid seinte värvi, põrandaplaatide, valgustite, pistikupesade ja muu olulise kohta. Vastuseks saime, et kõik plaanid tuleb edastada DWG- või vähemalt PDF-vormingus kindlas mõõtkavas ja viimistluspakette omavahel läbisegi kasutada ei saa. Oeh!

Soovitati kaasata sisekujundaja või sisearhitekt, kes muudatusettepanekud korrektselt vormistab. Teadlik ostja saab vaid lisada, et sisekujundaja või selle ala spetsialist tuleks kaasata juba korteri väljavalimisel, sest just tema oskab hinnata perekonna praktilisi vajadusi ja võrrelda neid korteri planeeringust tulenevate võimalustega.

Pärast mõningat vaikust esitas arendaja kinnitamiseks ehitaja koostatud muudatustööde kalkulatsiooni. Me ei osanud hinnata ehitustööde ja materjalide maksumust ning koondsumma oli üle meie võimete. Pidime enamikust muudatustest loobuma ja leppima standardlahendusega. Teadlik ostja kommenteeriks: miks te ei kaasanud ehitusvaldkonna inimest, kes on tugev vastaspool arendajale ja ehitajale? Veel parem oleks muudatustes kokku leppida enne arendajaga võlaõigusliku müügilepingu sõlmimist.

Kulus kuus kuud, kuni arendaja meid korteriga tutvuma kutsus. Teadlik ostja esitab siinkohal endale küsimuse: mida ma olen selle kuue kuu jooksul teinud? Kas sisustus oli läbi mõeldud? Möbleerimist tuleb alustada kolm-neli kuud enne kolimist, sest juba köögi tellimisest paigalduseni kulub kolm kuud.

Viimistlustööd olid küll valmis, aga enamikule meie märkustele vastas ehitaja, et tööd vastavad kvaliteedinõuetele. Mõned vead tõime siiski välja: vannitoaplaatide muster ei langenud kokku, magamistoa aknad olid pesemata, põrandaliistud pisut lohakalt paigaldatud ja naelapead nähtaval. Ehitaja lubas mõned puudused kõrvaldada, kuid näiteks ebaühtlaselt värvitud sein jäi parandamata (ehitaja väitis, et töö vastab normidele). Alles mõnda aega pärast korteri ostmist sain teada, et turul pakutakse kodu vastuvõtmise kvaliteedikontrolli teenust, mille käigus tutvub ehitusnormidega kursis olev spetsialist nii maja kui ka korteri ehitust puudutava dokumentatsiooniga ning kontrollib kohapeal korteri tehnilist seisukorda.

Saime notariaalse lepingu, et korter enda nimele kirjutada. Tahtsime lepingus fikseerida, millal tuleb kasutusluba, millal täpselt hoov korda tehakse jne, kuid arendaja vastas, et need küsimused pidime läbi arutama varem sõlmitud lepingus, ega soovinud seda muuta. Meil ei jäänud üle muud kui nõustuda. Soovitan neid vigu mitte korrata ja kaasata jurist või kinnisvara juriidikat tundev maakler. Piisab sellest, kui küsida notariaalse lepingu ülevaatamiseks konsultatsiooniteenust. Korteri valmides sõlmitakse leping ainult omandiõiguse üleminekuks. Spetsialist oleks otstarbekas kaasata juba siis, kui arendajaga sõlmitakse esimest, võlaõiguslikku müügilepingut, millega lepitakse kokku kõikides tähtsamates punktides.

Koos korteriga saame terve kausta dokumente, kuid meil polnud aimugi, mida nendega edasi teha – panime sahtlisse. Alles hiljem selgus, et dokumentide seas oli näiteks ventilatsiooniseadme kasutusjuhend, mille järgi saab seadistada eri režiime kulude kokkuhoiuks.

Uue kodu soetamine on kallis ja pikk protsess ning asjad ei peagi kergelt kätte tulema. Aga tegelikult on võimalik kinnisvara soetada palju teadlikumalt, riskivabamalt ja säästlikumalt, kui kaasata sellesse protsessi oma ala spetsialistid.

Ivar Mägi