Makromajanduslikud tegurid ei peegelda eluasemeturu ülekuumenemist

Jättes kõrvale meie parasvöötmelise kliima ja kinnisvaraturu kulgemise vahelised seosed ja korterituru igakuise numbrimaagia ning vaadates laiemat pilti, ei ole Eesti eluasemeturul vahepealsel perioodil fundamentaalseid muutusi toimunud. Vägagi kiire majanduskasvu saatel on kiirenenud ka laenujäägi kasv, kusjuures eluasemelaenude jääk on nominaalsest SKT-st ligi 30% moodustanud juba alates 2013. aastast. See ei ole aga kaugeltki võrreldav näiteks möödunud buumiperioodiga, mil eluasemelaenude jääk sisemajanduse kogutoodangusse kinnisvaraturu kasvutsükli jooksul pidevalt kasvas.

Eluasemete ehk hoonestatud elamumaade ja korterite käive jätkas 2017. aastal kasvu netopalkade kogusummasse, kusjuures lineaarne trend on kestnud 2010. aastast saati. Kiire palgakasv aga hoiab laenukoormuse üleüldist kasvu tagasi. 2006. aastal oli elamispindade käive netopalkade kogusummast 7,5 korda suurem, 2017. aastal aga jäi see suhe ainuüksi 3,25 juurde. Netopalkade kogusumma kasvu on soodustanud ennekõike kiire palgakasv ja suurenenud tööhõive. Elamispindade käibe kasvu on suurendanud peamiselt uute korterite hoogustunud müük ja korterituru ulatuslik aktiveerumine Eestis tervikuna.

Elanikkonna eluasemelaenude jäägi kogumaht netopalkade kogusummasse on 2011. aastast pidevalt alanenud, mistõttu ei ole elanikkonna laenukoormus viimastel aastatel oluliselt suurenenud. Teisisõnu, palgakasv on endiselt püsinud kiirem kui elanikkonna laenukohustuste kasv, mistõttu ei saa kaugeltki rääkida krediidibuumist nagu enne 2008. aastat. Perioodil 2010–2017 on eluasemelaenude käive eluasemetehingute käibest pidevalt moodustanud ligi 65%. Väljastatud laenude puhul on jälgitud vägagi ühetaolist regulatsiooni, mistõttu võib jämedalt väita, et eestlase keskmine omafinantseering on 35% soetatava kinnisvara hinnast ja see ei ole alates 2010. aastast muutunud.

Üldiselt on kinnisvara hinnatõus kiire palgakasvu saatel aeglustunud. Näiteks 2017. aasta II ja III kvartalis oli palgakasv kiirem kui korteriturul aset leidnud hinnatõus. Mõistagi on kogu riigi lõikes endiselt laialdasi erisusi, kuid aktiivseimates piirkondades saab ühe kuupalga eest soetada ühe ruutmeetri elamispinda, mida on juba pikka aega peetud normiks ja stabiilsuse näitajaks. Näiteks 2017. aasta III kvartalis tõusis brutopalk aasta baasil 7,3% võrra ja Eesti korterituru hinnatõus oli 7,1%, samal ajal oli brutokuupalk 1201 eurot ja korterituru hinnataseme aritmeetiline keskmine 1153 eurot ruutmeetri kohta. 2006. aastal sai brutokuupalga eest soetada pelgalt 0,6 ruutmeetrit elamispinda. Järelturul enimkaubeldavate tüüpkorterite aastane hinnatõus on mitmes Eesti suuremas linnas siiski tunduvalt aeglasem kui üldine palgatõus. Korterituru dünaamika on tugevalt kaldu Harjumaa ja Tallinna poole – piirkondlikku sissetulekut arvestades on kinnisvara Tartus mõnevõrra taskukohasem kui Tallinnas.

Allikas: Mihkel Eliste,Arco Vara kinnisvaraanalüütik