Uue tulumaksuseaduse ohud on kinnisvaraturul realiseeruma hakanud

Selle aasta algusest on eraisikute igakuise maksuvaba tulu piirmäär 500 eurot ehk aasta peale kokku 6000 eurot.

Kui isik müüb vahepeal kinnisvara või teenib muudel viisidel lisatulu, võetakse suurenenud sissetulekut arvesse ka maksuvaba tulu kujunemisel. See on aga põhjustanud olukorra, kus juba kaua aega tagasi soetatud kinnisvara turuväärtus on nüüdseks tugevalt kasvanud ja selle müümisel ei soovita kogu teenitavat tulu ametlikult näidata.

Uus maksuseadus mõjutab madalapalgalisi

Eriti tugevalt mõjutab uus maksuseadus madalapalgalisi kodanikke, kelle sissetulek võib kinnisvara kasumlikul müügil ajutiselt hüppeliselt kasvada, kuid tegelik palgatulu muutub maksuvaba tulu vähenemise või koguni palgatulult kadumise tõttu väiksemaks. 2019. aasta võib paljudele 2018. aastal kinnisvara müünud isikutele kaasa tuua kurva üllatuse: tulumaksu ei kanta neile palgatulult tagasi, vaid tuleb hoopis hakata riigile tulumaksu kõvasti juurde maksma.

Nutikamad kinnisvaraomanikud on hakanud oma varale ostjat leides kasutama võimalust, et osa müügihinda arveldatakse sularahas, pakkudes sealjuures tihti näiteks osalist hinnaalandust. See trend ei ole siiski midagi uut – ennekõike Eesti väiksemates piirkondades on seda harrastatud juba kinnisvaraturu toimimise algusaegadest saati. Uue tulumaksuseaduse jõustumise tõttu pööravad inimesed oma maksuvaba tulu muutumisele suuremat tähelepanu, mida on ennekõike soodustanud teema ulatuslik meediakajastus.

Teenitud tulu varjates unustatakse tihti ära olulised asjaolud. Vähem on esinenud olukordi, kus sõlmitakse ostu-müügitehing, kuid hiljem keeldub ostja sularahas arveldamist vajanud osa maksmast. Veidi rohkem on aga ennekõike üksikelamute puhul esinenud olukordi, kus hiljem ilmneb ostetud varal mõni varjatud puudus, vanemate elamute puhul näiteks kahjustunud konstruktsioonid. Sel juhul on ostjal kolme aasta jooksul õigus nõuda endiselt omanikult puuduste likvideerimist, tehtud kulutuste hüvitamist või hinnaalandust, kuid fiktiivse müügisumma tõttu võis hind ametlikult juba niigi võrdlemisi madal olla. Harvemad võiksid olla juhud, kus tehingust taganetakse, kuid seda muidugi ainult ametlikult kokku lepitud müügihinna osas.

Võimalik müüa elukohta tulumaksuvabalt

Tihtipeale ei teata, et iga kahe aasta tagant saab oma elukohta müüa tulumaksuvabalt. Näiteks kui isik müüb oma elukoha tänavu märtsis ja ta ei ole viimase kahe aasta jooksul ühtegi elukohta maksuvabalt müünud, siis tulumaksukohustust vara müümisel ei rakendu. Sageli arvatakse, et tegemist peab olema n-ö igapäevase elukohaga, kuid kusagil pole konkreetselt sätestatud, kui kaua peab isik olema oma elukohas enne müüki kas alaliselt või peamiselt elanud. Kui müüdavat eluruumi on osaliselt kasutatud ka muul otstarbel, näiteks väljaüürimiseks, siis rakendatakse maksuvabastust proportsionaalselt elukohana ja muul otstarbel kasutatavate ruumide pindala suhtega.

Sularahaga arveldades unustatakse või ei taheta tihti tunnistada asjaolu, et tehingu üksikasju teavad müüja, ostja ja notari kõrval veel väga paljud isikud. Tehtud tehingute andmed, nii müügihind kui ka muud asjaolud, on hiljem kättesaadavad nii kinnisvarabüroodele, pankadele kui ka muidugi maksu- ja tolliametile. Kinnisvara müügikuulutused on pärast nende kustutamist endiselt kättesaadavad olenemata sellest, et need ei ole enam portaalis nähtavad. Pakkumishinna ja tegeliku müügihinna suur erinevus on esimene märk sellest, et müügihind ei pruugi vastata tegelikkusele. Turuhinnast märgatavalt madalama hinnaga sõlmitud tehinguid ei saa kinnisvarahindajad hindamiste tegemisel kasutada, maksupettuste osakaalu suurenemise tajumine aga aina kasvab.

Allikas: Arco Vara