Aasta pärast kinnisvara-buumi lõppu
Seepärast ei pea ma kuigi oluliseks lugemisvaraks korteri ruutmeetrihindade analüüsi Tallinna elurajoonides. Ruutmeetri hind on ühe keeruka valemi vastus, kuid palju tähtsam on meil mõista, millest see valem koosneb. Selles valemis on kümneid, kui mitte sadu muutujaid ning mõned neist on suurema osakaaluga kui teised. Vaatame ainult kõige olulisemat muutujat, mis mõjutavad globaalselt vara hindasid kõige rohkem - intressitaset.
Laenajate suurvaenlane: kuue kuu EURIBOR
Kinnisvarahinnad on tihedas seoses intressitaseme, laenuraha kättesaadavuse ja inimeste võimega laenusid teenindada, samuti leibkondade tulevikuootustega.
Intressitasemetes oleme näinud viimasel ajal muutusi, mida väga vähesed inimesed pidasid aastatel 2004 ja 2005 võimalikuks. Nimelt on Euroopa Keskpanga ametlik intressimäär 4,25 protsenti. Vahemikus juuni 2003 - detsember 2005 oli vastav näitaja 2 protsenti ehk üle kahe korra praegusest madalam.
Sellest baasintressist saab oma suurima mõjutuse Eesti perede viimase aja suurim vaenlane - kuue kuu EURIBOR. Mitmed uuringud ütlevad, et keskpanga intressiotsused jõuavad reaalmajandusse kuue kuni üheksa kuu jooksul.
Nüüd on meil sobiv hetk meenutada, kuhu perioodi jäi mitte ainult Eesti, vaid kogu Euroopa ja Ameerika kinnisvarabuumi tippaeg. Just nimelt - aastatesse 2005 ja 2006.
Milliseks kujunevad intressimäärad lähitulevikus, on raske ennustada. Ühelt poolt hoiab euroala rekordkõrge inflatsioon ära võimalikke intressilangetamisi. Samas ei saa Euroopa Keskpank enam mööda vaadata euroala järjest jahenevast majandusest. Teises kvartalis jäi euroala alla isegi USA-le, kus majanduskasv oli üllatuslikult 3,3 protsenti võrreldes euroala -0,2 protsendiga. Seega on poole aasta perspektiivis oodata intressimäärade samaks jätmist, kui mitte langetamist.
Subprime-kriis jõudis otsaga Põhjalasse
Euroopa Keskpank on üks väheseid institutsioone, mis on tõesti üleeuroopaline ja ühtne. Siin eri riikide poliitika "majast" välja ei paista ning Euroopa Keskpanga nägu ja hääl kuulub panga presidendile Jean Claude Trichet'le, kelle igakuiseid sõnavõtte turgudel ärevusega oodatakse. Kui Euroopa Liit suudaks sama välispoliitikas, siis ei kuuleks me selliseid eestlastele häirivaid seisukohti nagu väide, et Nõukogude Liidu lagunemine oli 20. sajandi suurim geopoliitiline katastroof.
Loomulikult on Euroopa Keskpangas sisemisi vastuolusid. Paljud eksperdid arvavad, et intressipoliitika põhimõttel "üks suurus sobib kõigile" ei toimi, sest euroala liikmesriigid on majanduslikult liialt erinevad. Eriti häälekalt räägivad sellest Portugal, Itaalia, Kreeka ja Hispaania, keda kutsutakse riiginime esitähtede järgi hellitavalt PIGS. Lõuna-Euroopa kannatab samasuguste makromajandusprobleemide käes nagu meiegi, kuid senini on seal suudetud negatiivset majanduskasvu vältida (rõhk sõnal senini).
Ühtse intressitaseme pooldajate parim vastuargument on USA näide. Kui Euroopa Keskpank on krediidikriisi jooksul intressi baastasemeid hoidnud või isegi tõstnud, siis USA keskpank Federal Reserve (Fed) on läbi viinud esmapilgul uskumatuna tunduva intressilangetamise. Kui mullu augustis oli Fedi baasintress 5,25 protsenti, siis tänavu aprillis vaid 2 protsenti. Nii kiiret intressi langetamist annab ajaloost otsida ja seda eriti kõrge inflatsiooni keskkonnas, mis on keskpankurite vaenlane number üks.
Samuti annab ajaloost otsida niivõrd laiaulatuslikku finantskriisi nagu praegune, mis augustis tähistas esimest aastapäeva. Subprime-kinnisvaralaenudest tulenevad mahakandmised ületasid juba 500 miljardi dollari piiri. See ületab Eesti tuleva aasta riigieelarve mahtu 58 korda! Paljud pangad on vajanud riigi abi või lisaraha aktsionäridelt - Norhern Rock, Bear Stearns, UBS, Citigroup, Freddie Mac, Frannie Mae jne. Kriis nõudis Taani Roskilde panga kujul esimese ohvri ka Põhjalas. Kriisi lõppu veel näha ei ole, kuid paljude analüütikute konsensus väidab, et kõige mustemat osa oleme juba näinud.
Keskpankurid langetavad intresse kiiresti, kuid tõstavad aeglaselt
Ajaloolise keskmise järgi kestavad kinnisvarakriisid või hinnalangused neli aastat. Kui ajalooline keskmine vastaks tänapäeva tegelikkusele, siis on üks aasta möödas ja kolm veel ees.
Samas on õigus ka neil, kes väidavad, et praeguses globaalses maailmas kriisid tekivad ja mööduvad palju kiiremini, kui lubab arvata ajalooline keskmine.
Selle parimaks näiteks on dotcom-kriis 2000. aastal USAs, mis viis Ameerika majanduskasvu kolmes kvartalis negatiivseks, kuid tänu Fedi sekkumisele suudeti halvim ära hoida.
Irooniliselt tuleb tõdeda, et dotcom'i aegsed Fedi intressikärped (6,5 protsendilt 1 protsendini) panid aluse kiirele kinnisvarahindade kasvule USAs ning seega ka tänasele olukorrale. Keskpankurid on kurikuulsad kiirete intressilangetajatena kriisiolukordades, kuid buumide tekkimisel ei kipu nad mullide ära hoidmiseks sama kiiresti intresse tõstma.
Ameerika kinnisvaraturg on väga oluline kinnisvaratervise indikaator, mis määrab maailmas valitsevaid turgude meeleolusid rohkem, kui tahame või arvata oskame.
Eesti kinnisvaraturgu mõjutab areng Ameerikas nii kaudselt kui ka väga otseselt. Globaalsed kinnisvaratrendid leiavad investorite, pankurite ja analüütikute poolt palju tähelepanu. Kui maailma kinnisvaraturumeeleolu on halb, väljendub see meie perede jaoks järjest karmistuvates laenutingimustes ning kõrgemas intressitasemes. Seega need meeleolud mõjutavad pankade krediidipoliitikat. Standard & Poors/Case-Shiller 20 Ameerika suurema linna keskmine koduhinnaindeks kahanes tipust (juuni 2006) kahe aasta jooksul 18 protsenti. Samas on alates juulist hakanud Ameerika kinnisvaraturult tulema veidi paremaid uudiseid. Kas see saab olema trendi muutus, on veel vara öelda, kuid Fedi intressikärped peavad ükskord jõudma ka kinnisvaraturule.
Soojašokk ootab alles ees
Maarjamaale tagasi tulles peatun siiski ka ruutmeetrihinnal - mitte küll absoluutväärtusel, vaid dünaamikal. Maa-ameti infole tuginedes oli Tallinna korteri keskmine ruutmeetrihind kõrgeim aprillis 2007. Tänavu juuliks 2008 oli see näitaja langenud 22 protsenti. Tõsi, me ei tea, milline on selles keskmises uute/vanade korterite osakaal.
See näitab eelkõige, et Balti riikides toimuvad hinnamuutused selgelt kiiremini kui suuremates riikides. Seega on lootust, et me väljume langusest kiiremini kui suurriigid.
Rahvusvaheliselt tunnustatud terminoloogia alusel ei ole meil tegemist veel kinnisvarakriisiga, sest hinnad on langenud tipust vähem kui 25 protsenti. Kasutades aga aktsiaturu terminoloogiat, oleme sisenenud karuturule.
Meil on veel üle elamata kodusoojuse hinnašokk. Kui 2006. aasta alguses oli Tallinnas kodusooja hind 488 krooni MW/h eest, siis alates oktoobrist 2008 on vastav näitaja 1207 ehk umbes 2,5 korda kõrgem. Juhul, kui tuleb paar külma talvekuud, saab tarbijate ostuvõime tugeva löögi, seda just vähekindlustatud perekondades. Kõrged kütteenergia hinnad ei mõjuta ainult eratarbijaid, vaid ka väga selgelt ettevõtteid.
Üks intelligentsuse mõõdupuu on kohanemisvõime. Usun nii eestlaste endi kui ka meie kinnisvaraturu osaliste kohanemisvõimesse uute oludega.
Mida kiiremini kohaneme, seda kiiremini järgmist tõusu näeme. Kokkuvõtvalt tuleb tõdeda, et praeguse kinnisvaraturu pessimist on hästi informeeritud optimist.
Loo autor on Eften Capitali tegevjuht.
