Mis tema korteri turuhind praegu olla võiks, seda Urve ei tea ega ole ka uurinud, sest korterit müüa ja mujale kolida ta ei kavatse. Korter on nüüdseks kahekesi jäänud Urvele ja tema abikaasale piisavalt paraja suurusega, et jaksata küttearvet maksta. „Ei ole tähtsust, mis selle korteri hind on, elan siin oma elupäevade lõpuni,” kinnitab Urve ja lisab, et tema teada müüs üks nende maja elanik ülemöödunud aastal oma kolmetoalise korteri maha 500 000 krooniga ja üks korter läks mitu aastat tagasi kaubaks miljoni krooniga.

Buumiajal miljonäriks

Kui vaadata ajas tagasi, siis on olnud aeg, mil Urve oli korteriomanikuna ise samamoodi kroonimiljonär. Buumi ajal kerkisid korterite hinnad metsiku kiirusega, nii et isegi Lasnamäe ühetoaline korter maksis miljon krooni, Mustamäe kolmesest kõnelemata. Statistikaameti andmeil maksis 2007. aasta kolmandas kvartalis pealinna kolmetoalise rahuldavas seisukorras korteri ruutmeeter 1502 eurot. Seega maksnuks Urve korter tollal 90 120 eurot ehk 1,4 miljonit krooni.

Kõige kuumemaks kaubaks on Mustamäe korterid olnud aga 2005. ja 2006. aastal, mil maa-ameti andmeil tehti seal vastavalt 1724 ja 1793 ostu-müügitehingut. Masu saabudes polnud miljonikroonistest hindadest enam juttugi: 2009. aasta puhul ütleb statistikaamet eelkirjeldatud tunnustele vastava korteri ruutmeetri hinnaks kaks korda väiksema summa – 741 eurot. Kui Urve soovinuks oma kodu müüa majandussurutise aegu, saanuks ta küsida selle eest vaid 44 460 eurot ehk tiba vähem kui 700 000 krooni.

Nüüdseks on hind jälle mõnevõrra tõusnud. Tõsi, vahepeal on statistikaamet loobunud kolmetoaliste rahuldavas seisus korterite hindu vaatlemast, ent maa-ameti andmeil maksis Mustamäe korteri ruutmeeter tänavu teises kvartalis ostu-müügitehingute põhjal ligi 835 eurot.

Kui nüüd võtta ette kogu kinnisvarastatistika hinnakõver – nii palju, kui seda meie andmebaasides leida on –, siis sellest ajast peale, kui kortereid korteriomandina müüma hakati, ehk 1997. aastast on elamispindade hind liikunud ikka mööda tõusujoont, kuni see 2007. aastal mäkke kerkis ja sealt hooga alla laskus, et 2011. aastal jälle nõksukese üles minna.

Müüdi sissekirjutust

Mis aga enne seda toimus, saab vaid asjaosaliste abiga kalevi alt välja tuua.

Rime Kinnisvara elamispindade osakonna juhataja Siiri Maask – kelle esimene tehing muide toimus juba 1993. aastal – ütleb, et esimesed tehingud 1990. aastate alguse kinnisvaraturul olid asustus­õiguse müügid. See tähendab, et müüdi mitte korterit ennast, vaid sissekirjutust.

„Kuna tol ajal sõitsid paljud Eestist mujale, valdavalt Venemaale, USA-sse ning ka Iisraeli elama, vabanesid paljud korterid ja ametlikult oli sissekirjutuse müümine lubatud,” selgitab Maask. Ostetud sissekirjutus andis selle omanikule hiljem ka õiguse korter erastamisväärtpaberite (EVP-de) ehk kollaste kaartide eest erastada.

Esimesed tehingud tehti tol ajal kroonide asemel sageli hoopis dollarites.

„Mäletan, et Lasnamäe ühetoaline korter maksis 5000 dollarit, see võis olla aastal 1994,” nendib Maask ja lisab, et ka Mustamäe korteri hind jäi tol ajal samasse suurusjärku.

Maksmine käis 1990-ndate esimeses pooles peaaegu eranditult sularahas. „Olen oma silmaga näinud tavalises kilekotis 1,2 miljonit krooni,” muheleb Maask. „Mäletan lugu, kus õhtul näitasin vanaprouale korterit Raua tänaval ja hommikul ootas ta mind büroo ukse taga kilekotiga, kus oli sees tehinguks vajalik raha. Proua ostis kahetoalise korteri asustusõiguse 250 000 krooni eest.”

30-aastane pangalaen näis toona alles ulme, kui parafraseerida mõne aasta tagust menukat telereklaami. Aga mitte enam kauaks. 1997. aastal hakkasid pangad andma esimesi eluasemelaene, seda küll üsna röövelliku intressiga. Statistikaameti andmeil ulatus laenuintress 1997. aasta maikuus lausa 15 protsendini. Järgneval neljal aastal kõikus intress 10–13 protsendi vahel, et siis buumiaastaiks 3–4 vahele kukkuda. Masu saabudes rühkis intress aga pöördvõrdeliselt kinnisvarahindadega ülespoole, ulatudes 2009. aastal ka 9 portsendini.

Kui 1998. aasta detsembri lõpu seisuga oli Eesti eluasemelaenude portfell 185 miljonit eurot, siis eelmise aasta lõpu seisuga on see 5882 miljonit eurot. Eluasemelaen on ligi 160 000 inimesel.

„Kinnisvaraturg, nagu me teda täna tunneme, kujunes välja aastatel 1995–2005 koos aktiivse majanduskasvuga,” tõdeb Siiri Maask. Majandussurutise vaikelu ei pea Maask taandarenguks, vaid hoopis turu korrastumiseks. „Hinnad tulid ebamõistlikult tasemelt alla ja arutu osturalli lõppes,” selgitab Maask. „Uute ja vanade korterite ruutmeetri hinnavahe oli kohati põhjendamatult väike.”

Praegust aega võib Maaski sõnutsi ostja poolelt vaadatuna iseloomustada nii: valik on suur, aga kuna ostja nõudmised on ka suured, tekib tal tunne, et võtta justkui polegi midagi. Sellegipoolest saab valik ühel või teisel hetkel langetatud.

Üks kindel joon on olnud kinnisvaraturule ühine kõigil neil aastatel: alati on müügipakkumisi olnud rohkem kui ostusoove.