Kiirete ostude-müükide aeg läbi
Samuti on näha, et mõned arendajad otsivad lisaboonuseid, millega ostjat meelitada otsustama just nende projekti kasuks, et müüki kiirendada. Kuna suurematel arendajatel puudub vajadus arendust broneeringutest saadava raha abil finantseerida, ehitatakse ilmselt ka tulevikus suurem osa kortermaju enne müügi algust valmis, et siis tulla turule hetkeolukorrale vastava hinnaga (peamiseks põhjuseks ehitushindade pidev kasv). Arendajatel on arukas pakkuda “võtmed kätte”-varianti, sest siis näeb ostja, mida ta ostab, ning arendajagi saab küsida paremat hinda, kuna objekti saab kohe üle anda.
Uute korterite hinnatõus on hetkel peatunud, ent ehitushinnad kasvavad endiselt. See avaldab survet arendaja marginaalidele. Ootama jääda, et küll varsti saab odavamalt endale uues majas korteri, oleks aga ilmselt natuke naiivne.
Hinnavahe uute ja vanade korterite vahel kasvab
Viimastel aastatel tõusis vanade korterite hind niipea, kui uued korterid kallinesid. Ent nüüd hakkab uute ja vanade korterite hinnavahe kasvama. Hetkel nn mägede korterite hinnad seisavad ning nende müümiseks tuleb kohati teha kuni 10 protsenti hinnaalandust, et üldse ostjaskonnas huvi tekitada.
Pakkumine kasvab ka järelmüügi turul päris jõudsalt. Mitmed müüjad hoiavad kuulutusi kuude kaupa üleval, ent tehingu elluviimiseks ollakse lõpuks sunnitud siiski hindu langetama.
Enamik kinnisvaraturul spekuleerinutest on oma tehinguid lõpetamas. Kui see neil ei õnnestu, ootavad neid mõningased raskused, kuna müük ei edene enam nii hästi ning pole harvad juhud, kus arendajad nõuavad, et spekulandid kas ostaksid oma elamised broneeringute alt välja või tuleb rakendada võlaõiguslikes lepingutes sätestatud sanktsioone.
Mitmed uued majad müüvad ennast
n-ö teist korda “uuena”: spekulant müüb seal soetatud korteri edasi. Samas ongi need korterid oma olemuselt uued, kuna keegi pole neis elanud. On juhtumeid, kus spekulandid müüvad uues majas olevat korterit edasi odavamalt, kui seda teeb arendaja oma viimaste korterite müügipakkumistes. See näitab, et ehituse hinnatõus on olnud märgatav ja tuntav arendajatele projekti lõpule viimiseks ning kajastub arendaja viimase müügietapi hindades.
Müük pikeneb
Ega ostjad olegi turult kuhugi kadunud, ent nad valivad ostetavat kinnisvara märksa hoolsamalt kui varem. Müügiperioodid on pikenenud juba rohkem kui kolme kuuni, isegi tõeliselt head ja huvitavad projektid seisavad. Turg on pakkumisi täis ja inimestel jagub valikuvõimalusi laialt, aega nende kõigi läbi vaatamiseks kulub selle võrra rohkem.
Heade maade ja majade hinnaralli jätkub kohati. Aastaga on majade, aga ka rida- ja paarismajade hinnad tõusnud isegi kuni kaks korda. Kui heas kohas asuv paarismaja boks maksis 2005. aasta lõpus 2,5 miljonit, siis täna maksab see 4,5 miljonit. Heades kohtades asuvate ja kvaliteetsete eramajade hinnad algavad viiest, kui mitte kuuest miljonist kroonist. Hea asukohaga majade turul pole sellel aastal veel ülepakkumist oodata.
Küll aga on ülepakkumist näha
era-, paaris- ja ridamajade puhul, mis asuvad nn põllumaadel, kus puudub kõrghaljastus ja nüüdisaegne infrastruktuur (poed, lasteaiad, koolid jne). Praegu on turul umbes 1500 sellist pakkumist.
Endale korterit otsivatel inimestel soovitan täna mõelda sellele, kas ja millise suurusega kortermajas oleks mugavam elada, kas 200 või näiteks vaid 7 naabriga majas. Au sisse on tõusmas mahult väiksemad kortermajad, kus on vähem naabreid ja edaspidine koostöö maja muudatuste tegemisel ja ühistu juhtimisel tunduvalt lihtsam. Sellisena toimib ka naabrivalve paremini ja märksa lihtsam on saavutada maja elanike vahel üksmeelt.
- Hindade tõus sõltub pigem ehitusmaterjalide ja ehitushindade tõusust, mitte enam nii väga kinnisvara pakkumiste defitsiidist.
- Kindlasti hakatakse hindama kvaliteeti ja omanäolisemaid projekte.
- Asukoht on ja jääb oluliseks teguriks hinnatõusu ja müügiedu arvestamisel.
Müügiperioodid turul, kus ostuhullus on taandumas ja pakkumiste arv suur
Andmed põhinevad kolleegide arvamustel ja kogemustel, võrdleme veel stabiliseerumata (Eesti ja Läti) ning väljakujunenud (Soome) turgu.
- Tüüpkorteritel – kuni 4 kuud (langeval turul isegi enam, kui hind ei ole paigas)
Odavama hinnaklassiga ja üldjuhul “mägedel” asuvad sarnase planeeringu ja sama tüüpi välimusega majades asuvad korterid, mida ostavad sageli just odavama eluaseme soovijad. Praegu võib nende realiseerimise aeg olla veelgi pikem. Sama seis Lätis ja Soomes.
- Mittetüüpkorteritel – kuni 6 kuud
Üldjuhul kesk- ja südalinna korterid. Kuigi praegu on nende nõudlus suur, muutuvad nende alternatiiviks uued kortermajad kesklinnas ja kesklinna äärealadel ning ridamajad linnast natuke väljaspool.
Sama olukord Lätis ja Soomes.
- Eksklusiivsetel korteritel – 6–12 kuud
Üldjuhul vanalinnas või südalinnas asuv korter, mis on kordumatu, millesarnaseid ei ehitata enam juurde ja mille väärtusi on siiani hinnanud kõrgelt välismaalased ning jõukamad eestimaalased.
Lätis ja Soomes arvatakse müügiperioodiks 3–6 kuud, eeldusel, et hind vastab kvaliteedile ja pakkumise muule omapärale.
- Kuni 6 miljonit maksvatel majadel – kuni 12 kuud
Praegu suur nõudlus ning hetkel on müügiperioodid lühemad, aga lähima aasta jooksul saab ilmselt nõudlus rahuldatud ja algab tavapärane müügiperiood.
Lätis kuni aasta, Soomes vaid kuni 4 kuud, aga seal on need majad üldiselt kõrgema elatustaseme tõttu suhteliselt odavamad.
- Üle 6 miljoni maksvatel majadel – kuni 18 kuud
Tegemist on eksklusiivsemate majade ja kallimate asukohtadega. Ostjaskond on kitsam, kuna tavainimese majanduslik seis sellist ostu ei võimalda. Üle 15 miljoni krooni maksvatel majadel on müügiperioodi üldse raske prognoosida. Riias kuni 12 kuud. Soomes vaid 2–4 kuud. Kvaliteet on äärmiselt oluline – kui see on heal tasemel, ei ole müügiga muret.
- Kuni 1,5 miljonit maksvatel elamumaadel – sõltub aastaajast, kuni 5 kuud
Selles hinnaklassis on tegemist nn rahvamaja maa hinnaklassiga ja nõudlus suur. Praegu on tegemist enamasti nn endiste põllumaadega, kuhu rajatud kommunikatsioonid, teed ja valgustus.
Soomes ja Lätis 2–6 kuud.
- Üle 2,5 miljoni maksvatel elamumaadel – sõltub aastaajast, kuni 12 kuud
Tegu on eksklusiivsemate maadega ja kallimate asukohtadega – mere ääres, metsa sees, linna lähedal jne.
Soomes ja Lätis 2–6 kuud.
- Uute korterelamute müügiperiood – ehitusperiood + kuni 4 kuud
Arvan, et see oleks täiesti normaalne müügiaeg, ega imestaks, kui see veniks suuremahuliste korterelamute või kruntide arendusprojektide puhul, kui müügiühikuid on palju, isegi pikemaks. Inimestel on siiski soov enne ostu näha peale paberil oleva projekti ka maja enda välimust, et tekiks üldisem tunne oma tulevasest kodust. Lätis ja Soomes – korterelamute arenduste puhul pidavat sõltuma asukohast, aga üldiselt saab kõik müüdud ehituse jooksul või siis kõige rohkem 3 kuud pärast ehituse lõppemist.
