Kolme-aastase võitluse järel seljavõidu saanud Teppo sõnul jagas Riigikohus tema ammust arvamust: Rae vallajuhid lihtsalt pressisid temalt raha välja. „Vallavalitsus oli veendunud: maaomanik peab maksma nii palju kui nõutakse ja koormama maatüki valla kasuks pelgalt selle eest, et detailplaneeringut saada,“ räägib Teppo, kes nimetab toiminut otseseks väljapressimiseks ja usub, et Riigikohtu otsus sunnib paljudes omavalitsuses seni tarvitatud sama jõulised meetodid lõpetama. 

Teppo: „Ilusa jutu ja demagoogia taga oli peidus ametnike otsene väljapressimine. Sisuliselt lõid toonased vallajuhid uue korruptsiooni-instrumendi. Tekitati uus rahade sissenõudmissüsteem, mille vastu tõrkumise korral maaomaniku taodeldud menetlused enam vallas edasi ei liikunud. Ajalise ja rahalise surve alla jäänud ettevõtja või füüsiline isik pidid väljapääsu otsima. Võimalused tuli välja lugeda sosinatest. Kes astus parteisse, kes loovutas midagi. Alistujatel hakkasid asjad liikuma, vastuhakkajad pidid „asjade üle järele mõtlema”. Kaebama minna ei julgenud keegi, sest kardeti veel sügavamat vaenu ametnikelt. Valla kassa aina täitus ja ametnikud said uhkeldada kõrgete palkade ja kallite ametiautodega.“

***

Viis aastat tagasi omandas Agenor Rae vallas Kopli külas Lagedil, koolimajast kiviviske kaugusel rohumaaga kaetud 2,8 ha suuruse maatüki, kuhu valla üldplaneering nägi ette elamurajooni rajamise. Agenori plaan oli ehitada sinna 36 elamuga Lõhe elurajoon.
Esialgu kõik sujus. Novembris 2005 toetas Rae vallavolikogu keskkonnakomisjon planeeringut. Ka volikogu oli detailplaneeringu algatamisega päri ega esitanud arutelu käigus arendajale ühtegi lisatingimust. Aprillis 2006 kinnitas vald Lõhe kinnistu detailplaneeringu lähtetingimused. Mais 2007 võttis vallavalitsus vastu korralduse „Kopli küla Lõhe kinnistu detailplaneeringu vastuvõtmine ja avalikustamine”. Ühegi etapi ajal ei esitatud täiendavaid avaldusi, ettepanekuid. Polnud infot, et arendaja suhtes võidakse hiljem lisanõudeid esitada või kohustada mingiteks uuteks lepinguteks. Jäi vaid lõplik samm ehk planeeringu kehtestamine.

Suur oli arendaja üllatus, kui juulis 2007 saatis Rae abivallavanem Meelis Kasemaa talle allkirjastamiseks ühe lepingu projekti. Sellega määrati arendajale 19 kohustust, millest mõnigi ajas õhku ahmima.

Näiteks pidi Agenor maksma vallavalitsusele 1,8 miljonit krooni, mis läinuks (vähemalt kirjade järgi) Lagedi alevi lasteaia või spordihoone ehituse rahastamiseks. Summa tulnuks kanda valla arveldusarvele kolme kuu jooksul alates vastava nõude esitamisest ning mingeid õigusi finantseeritavale lasteaiale või spordihoonele poleks arendajal tekkinud. Puhas kingitus.
Ka pidi arendaja seadma oma kinnistule valla kasuks kuue miljoni krooni suuruse hüpoteegi! Teisisõnu – vald arvas, et kui arendajale on juba antud luba hakata elamurajooni ehitamist ette valmistama, tuleks arendaja vormistada valla ees võlglaseks.

Vaidlusaluseid punkte oli teisigi. Näiteks arendaja kohustus tagada, et kruntidele majade ehitamiseks ei taotleta ehituslube enne, kui krunte teenindavad juurdepääsuteed, elektrivõrk, veevarustus- ja kanalisatsioonitorustik, tänavavalgustus, drenaaž jne on valmis ehitatud. “Põhjendamatu on nõuda tehnovõrkude ja -rajatiste lõplikku väljaehitamist enne elamute valmimist,” ütleb Teppo. “Kompaktsete elamurajoonide arendamisel on tavapärane, et tehnovõrgud ja -rajatised ehitatakse ning valmivad samaaegselt elamutega. Ei saa ju asfaltkatet enne elamute valmimist maha panna, sest raskeveokitega sõitmine või kellegi soovil lisanduv trass ehituse perioodil lõhuks need ära.”

Kokkuleppele ei saadud ning märtsis 2008 otsustas Rae vallavolikogu jätta Lõhe kinnistu detailplaneeringu kehtestamata.

Agenor andis asja kohtusse ja saavutas pärast kolme kohtuastme läbimist oma nõudmiste täieliku tunnustamise. Vald on nüüd kohustatud planeeringu kehtestama, Agenor aga kavatseb nõuda kahjutasu, sh saamata jäänud tulu kokku vähemalt 10 miljonit krooni. “Edaspidi tuleb hakata küsima omavalitsustelt siduvaid otsuseid planeeringuala osas. Enne ei julge ju kinnistut osta,“ ütleb Teppo. „Iseasi, mis on ametnike „poliitiline tahe“? Uute ettevõtmiste üle rõõmu tunda või ettevõtjaid lõa otsas hoida?“

***

Riigikohtu värskes otsuses leidub mitu õpelikku mõtet, mida kohalikud omavalitsused tulevikus peaks probleemide vältimiseks silmas pidama:

* “Küsimused, kes ehitab teed ning tehnovõrgud ja –rajatised ning kes kannab kulud, tuleb lahendada detailplaneeringu algatamise staadiumis. Omavalitsus peab planeeringutaotluse läbivaatamisel kaaluma, mis kulutused planeeringu täitmisega võivad kaasneda ja kulutuste katmine tuleb läbi rääkida. Sellest võib sõltuda see, kas detailplaneering algatakse või ei. Näiteks, kui detailplaneeringu taotleja ei ole nõus vastavate tööde eest tasuma ja kohalikul omavalitsusel puudub selleks võimalus, võib omavalitsus keelduda detailplaneeringu algatamisest.”
“Kui planeeringu algatamise taotlemise staadiumis ei ole omavalitsus ja planeeringu taotleja kokkuleppele jõudnud ning omavalitsus pole vastavate kulutuste kandmist taotleja poolt märkinud oma kirjalikus seisukohas, mis taotlejale edastatakse, tuleb eeldada, et vastavate tööde tegemine ja selle eest tasumine on kohaliku omavalitsuse ülesanne. Samuti tuleb juba detailplaneeringu algatamise staadiumis kokku leppida sotsiaalse infrastruktuuri väljaehitamise ja rahastamise.”