Heiti Karafin

Raske uskuda, et kellelegi on ootamatusena tulnud augusti- ja septembrikuine aeg, kus korterite üüriturg märgatavalt aktiveerub ning hindadel on tõsine surve vähemalt ajutiselt tõusta. Nii nagu igal aastal, lahenevad seegikord pisimullistused elamispindade üüriturul paari kuuga.

Majanduse raske ja ettearvamatu olukord on vähendanud inimeste võimekust uut kodu osta. Reaalpalgad on veel languses ja tööpuuduse vähenemise tempo tagasihoidlik. Kasutada saab ju ka uue eluaseme ostu alternatiivi – üürimist.

Üürikorterite nõudluse juures on analoogselt ostu-müügituruga toimunud nihe kvaliteedi poole. Üürilevõtja soovib “pommiaugu” asemel leida korralikku, ilmsete kulumismärkideta ja möbleeritud kvaliteetset korterit.

Miks on nii? Kas see on üüribuum?

Eelkirjeldatud ehk kvaliteetsete korterite pakkumine on olnud piiratum ja siit on saanud alguse defitsiidi esimene samm. Korralikust kaubast ilmajäänud üürnikud on pidanud oma kvaliteedistandardeid allapoole laskma ja sobilikke lahendusi kehvemate korterite seast otsima. See omakorda on andnud võimaluse hindade tõstmiseks ka vähem kvaliteetsetel korteritel.

Hinnatõusu on omakorda toetanud hooajaline tegur – sügisel on tudengid aktiivselt eluaset otsimas. Samuti on tegu ärihooaja algusega, kus sõlmitakse tavapärasest märksa enam uusi üürilepinguid.

Üürikorterite pakkumine on seejuures vähenenud, mis samuti mõjutab hindade tõusu. Peamine põhjus on see, et aja jooksul investeeringuna soetatud korterid on mõningase ostu-müügiturul aset leidnud hinnatõusu tingimustes müüki pandud ja sageli enam üüriturule tagasi ei tule.

Kehvad laenutingimused ja kõrged nõuded omafinantseeringule ei anna ka liiga lihtsalt võimalust uut investeeringut teha – korter osta ja see välja üürida.

Korterite tõusnud ostu-müügihinnad omavad üürihinnale samuti kaudset mõju. On loogiline arvata, et korteri üürihinna ja korteri väärtuse vahel peaks olema mingi õiglane proportsioon. Kui korteri hind tõuseb, peab selle proportsiooni ehk vara tootluse säilitamiseks tõusma ka üürihind. Nii tegelikult ongi läinud. Neil põhjustel on viimase poole aasta jooksul korterite üürihinnad Tallinnas tõusnud olenemata piirkonnast 15–20 protsendi, kohati isegi 30 protsendi võrra.

Siin tekib küsimus, kas tegu on üüribuumiga. Raske siiski öelda. Üürikorterit ei võta ju keegi sel põhjusel, et sõbrad on ka nii teinud ja muidu saab staatus kannatada. Pigem on kriisi ajal hinnad alla pekstud ning üürituru aktiivseim kõrghooaeg mõningase korterite ostu-müügihindade tõusu ja kehvade laenutingimuste koosmõjul ajutise mullistuse tekitanud.

Vaevalt läheb selgi korral midagi teisiti kui varasematel aastatel. Tõenäoliselt paari kuuga üürituru pinged lahenevad, nõudluse kõrgperioodi hinnatase võib ehk minimaalsel tasemel tagasi alla minna, üürikorterite pakkumine mõningal määral laieneda. Aasta pärast saabuvad taas august ja september ning üllatusena tabame ootamatud tudengitehordid, kes jälle üüripindu otsivad.

Heiti Karafin
RE/MAX Centrali juhatuse liige