Olukorrast kinnisvaraturul - kas viiruslik külmetus või kerge palavik?

Kinnisvara temaatika on pikemat aega täitnud lehtede esikülgi ja huvi raugemist näha ei ole.

Osalt käib avalikkuses Vargamäe Andrese ja Pearu kombel “kes jääb peale” võitlus ehk uued uudised kinnisvaramaastikult hoiavad ostjate- arendajate- pankade vahel pidevat pinget. Kes langetab järgmisena hinda? Kuidas käituvad pangad? Kas osta või oodata? Kellel on õigus? Keda võib usaldada?

Kirjutan selles loos peamiselt elukondlikust kinnisvarast. Sellel turul praegu toimuv meenutab “ameerika mägesid”, kus üks kurv ajab teist taga, paljud tahaksid rongilt maha saada ning pinge on üleval juba pikemat aega.

Teatud rahunemise märke on aga siiski juba tunda ja ehk on kinnisvaraturu osaliste jaoks põhi tänaseks saavutatud.

Tehinguid küll palju vähem, kuid hinnad ei kuku

Statistikaameti andmetel sooritati mullu 50 000 kinnisvara ja hoonestusõiguse ostu-müügitehingut, mis vastas umbkaudu 2004. aasta tasemele.

Märkimisväärne jahenemine eluasemeturul toimus möödunud aasta teisel poolel. Näiteks teostati III kvartalis Eestis kinnisvaratehinguid 24 protsenti vähem kui 2006. aasta samal ajal.

Kusjuures enim kannatasid IV kvartali andmetel korterite ja eluhoonetega seotud tehingud – vastavalt 38 protsenti ja 50 protsenti vähem tehinguid võrrelduna aastataguse seisuga.

Loogiline on eeldada, et ka ­hinnatasemetes on toimunud märkimisväärsed ­korrektsioonid.

Ometi ei ole turu aktiivsuse kahanemine toonud kaasa olulist ning üldist hinnalangust.

Harju maakonna keskmise kinnisvaratehingu väärtuse muutus oli 2007. aasta esimese üheksa kuu jooksul vaid kolm protsenti.

Siiski on situatsioon uus, arvestades, et kahel eelmisel aastal kasvasid keskmise kinnisvaratehingu väärtused vastavalt 30 protsenti ja 44 protsenti, millega püstitasime maailmas vaata et rekordeid.

Korterihinnad tõusevad tänavu vähe

Samuti on siinkohal huvitav kõrvutada kinnisvara hinnadünaamikat Eesti pankade eraisikute laenuportfelli liikumisega.

Ka ilma süvaanalüüsita võiks tõmmata paralleeli eraisikute laenude kasvu ja kinnisvara hindade vahel. Aastatel 2005 ja 2006 kasvasid pankade eraisikute laenud 60–65 protsenti aastas. Inimeste sissetulekud kasvasid, majandus töötas kõrgetel tuuridel, euribor oli ajalooliselt madalal tasemel (mäletame selgesti aega, mil kuue kuu baasintress oli 2,1 protsenti), nafta hind oli 50–60 dollarit barreli eest.

Aastaks 2008 ennustavad pangad eraisikute laenuportfelli kasvuks kuni kümme protsenti. Väidan, et keskmistel korterihindadel on potentsiaal tõusta kuni 50 protsenti laenukasvust. Seega võiksime juba tänavu näha hindade stabiliseerumist. Hindade üles liikumist ei julge tänavu veel ennustada.

Mudelite võitlus: YIT hinnalangus vs Skanska ootamine

Tulenevalt nõudluse kahanemisest mullu on selgelt pidurdunud uusarenduse maht korterite ning eramute ehituses. Arendajad on ülimalt ettevaatlikud uute projektide alustamisel ning pangad pigem passivad, eelistades kindla rahavooga projekte.

Endiselt on müügis üsna suur hulk uusarenduse raames valminud elukondlikku kinnisvara ning elamumaad.

Millised on arendaja võimalikud käitumismudelid? Esiteks, arendaja võiks uutel arendusprojektidel tugevasti hinda alandada, lootuses leida neid ostjaid, kes vajavad kiiresti uut korterit ning on oodanud hindade kukkumist (nimetame seda YIT mudeliks).

Teiseks võivad arendajad hindade alandamisega oodata. See sobib eelkõ ;i ge neile, kes on olemasolevatest projektidest suure osa kortereid ära müünud ning kes arvavad, et projekti asukoht või muu asjaolu õigustab teistest kõrgemat hinnataset (Skanska mudel – Pirita tee maja).

Kolmas variant: arendaja ei määra ise enam hindasid, seda hakkavad tegema pangad. Sisuliselt on tegemist arendajatega, kes on ehitajatele ja pankadele võlgu ning otsivad aktiivselt investoreid, kes nende projektid üle võtaksid ja võlad hankijatele tasuksid (jätan siinkohal konkreetsed arendajad nimetamata).

Arendajad ei teeni enam kasumit

Arvan, et arendajad on oma hinnad niipalju alla viinud, et nad ei teeni praegustel hinnatasemetel enam kasumit. Paljud projektid on ehitatud 2006. ja 2007. aasta kõrgete ehitushindadega ning kallile krundile.

Tüüpiline arendaja võis 2006. aastal ­maksta kesklinnas maa eest 6000 – 13 000 krooni ­müüdava korteri ruutmeetri eest. Lisame krundi­hinnale 18 000 – 22 000 krooni ­ehitushinda, projekteerimis- ja laenukulu. Kokku saame arendaja kasumit arvestamata korteri omahinnaks 24 000 – 35 000 krooni korteri müüdava ruutmeetri eest.

See teeks 70ruutmeetrise korteri hinnaks 1,7–2,4 miljonit krooni.

Loomulikult oleks meelevaldne arvata, et see omahinna arvutus kehtib kõikide korteriprojektide kohta. On nii odavamaid kui ka märksa kallimaid arendusi, mis õigustavad ka oma hinnatasemeid.

Kuid tüüpiline ostja – eriti Harjumaal ja Tallinnas – ei soeta ilmselt vanalinna 5–10miljonilist korterit. Seega on paljud arendajad, sh Arco Vara, YIT jt, langetanud hinnad tasemetele, mis ei kajastu Statistikaameti möödunud aastate andmetes. Kohati on langus isegi kuni 40 protsenti, kui vaadata YIT reklaame.

Kehv müügiprojekt võib kujuneda “üüriprojektiks”

Sellised hinnalangused esinesid ka Soomes lama aastatel, millele järgnes turu elavnemine ning hindade stabiliseerumine. Kuna Eestis on oluline hinnakorrektsioon uusarendustes lõpuks ka tegelikult toimunud, siis usun, et oleme jõudnud hindade stabiliseerumise faasi. Korterite järelturg käitub stabiilsemalt ning suuri hinnakukkumisi ega -tõuse ma siin ­lähiajal ette ei näe.

Mis saab aga nendest uusarendajatest, kes omavad sadu kortereid n-ö tootmises ja hindasid ei korrigeeri? Ei saagi midagi. Nad on sunnitud varem või hiljem hindu muutma, sest hinnakäärid reaalsete tehingute ja pakkumishindade vahel muutuvad liiga suureks ning korterid lihtsalt ei lähe müügiks, või arendajad aktsepteerivad pikemaajalist vegeteerimist ning nimetavad projektid ümber “üüriprojektideks”.

Ühel või teisel viisil saavad nad majanduslikku kahju. Aga see ei pea tähendama tingimata arendaja pankrotistumist.

Varem rahuldati tormilist nõudlust, nüüd mõeldakse tarbijale

Statistikaamet teatas, et möödunud aasta IV kvartalis küündis palgakasv 20,4 protsendini, tõstes keskmise palga 12 270 kroonini.

Tegemist on tugeva signaaliga ettevõtjatele, kel tuleb leida viis, kuidas parandada oma tegevuse efektiivsust, et keskpikas perspektiivis konkurentsivõimet säilitada. Sama kehtib kinnisvaraettevõtete kohta. Efektiivsus ja uued töövõtted (sh uued teenused) on selge märksõna ka arendajatele.

Keskmise palga kasvu positiivne pool on, et inimeste laenuvõime kasvab ning alanenud kinnisvarahinnad muudavad korteri või ridaelamu ostu keskmisele eestimaalasele jälle võimalikuks.

2008. aasta märksõnad elukon dliku kinnisvara arendajatele ongi terviklik sotsiaalne ning füüsiline infrastruktuur – ehituskvaliteet, lõpuni väljaarendatud keskkond, lisateenused ja mõistlik hind. Tundub ehk kuidagi liiga elementaarne – millega siis siiani tegeleti?

Olgem ausad ja vaadakem, millega enamik arendajaid silmitsi seisis: viimase kahe-kolme aasta eesmärk oli rahuldada tormiliselt kasvanud nõudlust ning projekti asukoht, infrastruktuur ja kvaliteet omasid pigem teisejärgulist tähendust.

Olulisem oli saada pangast kiirelt kogu projekti maksumusest 80–100 protsendi ulatuses laenu, kortermaja kiirelt valmis ehitada ning laekunud broneerimistasudest hakata arendama uut projekti. Selline spiraal on täna saanud saatuslikuks mitmele arendajale, sest raha on kinni, võlad kasvavad ja korterite müük seisab.

Head uudised kinnisvara ostjatele

Esiteks on olemas piisav valik uusi ja allahinnatud kortereid, mida saab hunnikus ostukorvi laduda ning enne kassasse jõudmist endale parima välja valida.

Teiseks: arendajad hakkavad aru saama, et kaupa tuleb uuendada. Väljakutse ja võimalused arendajatele peituvad mõistlike hindadega elukeskkonna pakkumises piirkondades, kuhu inimesed tahaksid elama tulla. See tähendab lõppu suurtele magalatüüpi kortermajadele piirkondades, kuhu peaks tulema väiksema tihedusega, liigendatud kortermajad, kus kõik eluks vajalik on olemas – näiteks kohvikud, kauplused, lasteaiad, spordirajatised ning terviserajad.

Arco Vara näeb arendajana selget ülesannet tuua kahe-kolmeaastases perspektiivis turule uued korterite lahendused, mis inimestele kvaliteedilt meeldivad ja on hinna poolest soodsad.

Loo autor on Arco Vara juhatuse esimees.

Kinnisvara hind sõltub nafta hinnast

• Toornafta hind maailmaturul on huvitav indikaator, mis piltlikult öeldes mõõdab maailmamajanduse kehatemperatuuri. Kõrge hinnatase näitab, et turg näeb muu hulgas maailma ühe suurima naftat tarbiva riigi – USA majanduse nõrkust. Kui Ühendriikide majandus suudab pärast esimese või teise kvartali lõppu tulla välja positiivsemate uudistega ning tarbijate ja investorite kindlustunne paraneb, siis oleks see hea uudis ka Eestis tegutsevatele arendajatele.

• Seda põhjusel, et maailma finantsturud on omavahel äärmiselt tihedalt seotud. Arendajate tegevus sõltub olulisel määral tema finantseerimisvõimalustest. Pole laenu, ei tule uusi projekte. Praegu peab arendaja leppima olukorraga, kus ilma suure hulga korteribroneeringute või üürilepinguteta pangalt finantseerimist enam ei saa. Arendaja peab paigutama projekti tunduvalt rohkem omakapitali kui varem (näiteks kui 2006. aastal võis arendaja pangast saada laenu kuni 80 protsenti kortermaja projekti kogumaksumusest, siis nüüd on see tase 70 protsenti ja vähem).
  
  

• Seega: mida lihtsam on arendajal hankida finantseerimist pankadest või otse kapitaliturgudelt, seda julgemalt alustatakse uute projektidega. Arco Vara on valimas arendusprojektide vahel eelkõige Rumeenias, Bulgaarias ja Ukrainas ning üheks teguriks otsustamise juures saab olema investorite ja inimeste kindlustunne Euroopas üldiselt.
  
  

• Nagu näeme, nii paradoksaalne kui see ka ei ole, sõltub suuremamahuliste arendusprojektide edukus Eestis ja ka mujal nafta hinnast või õigemini maailmamajanduse kehatemperatuurist.