12.09.2008, 00:00
Aasta pärast kinnisvarabuumi lõppu
Ajakiri The Economist pakub terminile “statistika” uue
tõlgenduse. Nimelt on statistika nagu bikiinid – see,
mida ta vaadata pakub, on kujundlik ja täpne, kuid see, mida ta
varjab, on palju olulisem. Sel humoorikal definitsioonil on sügavam sisu,
kui esmalt paistab – tuleb osata vaadata numbrite taha.
Seepärast ei pea ma kuigi oluliseks lugemisvaraks korteri
ruutmeetrihindade analüüsi Tallinna elurajoonides. Ruutmeetri hind on
ühe keeruka valemi vastus, kuid palju tähtsam on meil mõista,
millest see valem koosneb. Selles valemis on kümneid, kui mitte sadu
muutujaid ning mõned neist on suurema osakaaluga kui teised. Vaatame
ainult kõige olulisemat muutujat, mis mõjutavad globaalselt vara
hindasid kõige rohkem – intressitaset.
Laenajate suurvaenlane: kuue kuu EURIBOR
Kinnisvarahinnad on tihedas seoses intressitaseme, laenuraha
kättesaadavuse ja inimeste võimega laenusid teenindada, samuti
leibkondade tulevikuootustega.
Intressitasemetes oleme näinud
viimasel ajal muutusi, mida väga vähesed inimesed pidasid aastatel
2004 ja 2005 võimalikuks. Nimelt on Euroopa Keskpanga ametlik
intressimäär 4,25 protsenti.
Vahemikus juuni 2003 –
detsember 2005 oli vastav näitaja 2 protsenti ehk üle kahe korra
praegusest madalam.
Sellest baasintressist saab oma suurima
mõjutuse Eesti perede viimase aja suurim vaenlane – kuue kuu
EURIBOR. Mitmed uuringud ütlevad, et keskpanga intressiotsused
jõuavad reaalmajandusse kuue kuni üheksa kuu jooksul.
Nüüd on meil sobiv hetk meenutada, kuhu perioodi jäi
mitte ainult Eesti, vaid kogu Euroopa ja Ameerika kinnisvarabuumi tippaeg. Just
nimelt – aastatesse 2005 ja 2006.
Milliseks kujunevad
intressimäärad lähitulevikus, on raske ennustada. Ühelt
poolt hoiab euroala rekordkõrge inflatsioon ära võimalikke
intressilangetamisi. Samas ei saa Euroopa Keskpank enam mööda vaadata
euroala järjest jahenevast majandusest. Teises kvartalis jäi euroala
alla isegi USA-le, kus majanduskasv oli üllatuslikult 3,3 protsenti
võrreldes euroala -0,2 protsendiga. Seega on poole aasta perspektiivis
oodata intressimäärade samaks jätmist, kui mitte langetamist.
Subprime-kriis jõudis otsaga
Põhjalasse
Euroopa Keskpank on üks
väheseid institutsioone, mis on tõesti üleeuroopaline ja
ühtne. Siin eri riikide poliitika “majast” välja ei
paista ning Euroopa Keskpanga nägu ja hääl kuulub
panga presidendile Jean Claude Trichet’le, kelle igakuiseid
sõnavõtte turgudel ärevusega oodatakse. Kui
Euroopa Liit suudaks sama välispoliitikas, siis ei kuuleks me
selliseid eestlastele häirivaid seisukohti nagu väide, et
Nõukogude Liidu lagunemine oli 20. sajandi suurim geopoliitiline
katastroof.
Loomulikult on Euroopa Keskpangas sisemisi vastuolusid.
Paljud eksperdid arvavad, et intressipoliitika põhimõttel
“üks suurus sobib kõigile” ei toimi, sest euroala
liikmesriigid on majanduslikult liialt erinevad. Eriti häälekalt
räägivad sellest Portugal, Itaalia, Kreeka ja Hispaania, keda
kutsutakse riiginime esitähtede järgi hellitavalt PIGS.
Lõuna-Euroopa kannatab samasuguste makromajandusprobleemide käes
nagu meiegi, kuid senini on seal suudetud negatiivset majanduskasvu
vältida (rõhk sõnal senini).
Ühtse
intressitaseme pooldajate parim vastuargument on USA näide. Kui Euroopa
Keskpank on krediidikriisi jooksul intressi baastasemeid hoidnud või
isegi tõstnud, siis USA keskpank Federa
l Reserve (Fed) on läbi viinud esmapilgul uskumatuna tunduva
intressilangetamise. Kui mullu augustis oli Fedi baasintress 5,25 protsenti,
siis tänavu aprillis vaid 2 protsenti. Nii kiiret intressi langetamist
annab ajaloost otsida ja seda eriti kõrge inflatsiooni keskkonnas, mis
on keskpankurite vaenlane number üks.
Samuti annab ajaloost
otsida niivõrd laiaulatuslikku finantskriisi nagu praegune, mis augustis
tähistas esimest aastapäeva. Subprime-kinnisvaralaenudest tulenevad
mahakandmised ületasid juba 500 miljardi dollari piiri. See ületab
Eesti tuleva aasta riigieelarve mahtu 58 korda! Paljud pangad on vajanud riigi
abi või lisaraha aktsionäridelt – Norhern Rock, Bear Stearns,
UBS, Citigroup, Freddie Mac, Frannie Mae jne. Kriis nõudis Taani
Roskilde panga kujul esimese ohvri ka Põhjalas.
Kriisi
lõppu veel näha ei ole, kuid paljude analüütikute
konsensus väidab, et kõige mustemat osa oleme juba näinud.
Keskpankurid langetavad intresse kiiresti, kuid tõstavad
aeglaselt
Ajaloolise keskmise järgi kestavad
kinnisvarakriisid või hinnalangused neli aastat. Kui ajalooline keskmine
vastaks tänapäeva tegelikkusele, siis on üks aasta
möödas ja kolm veel ees.
Samas on õigus ka neil,
kes väidavad, et praeguses globaalses maailmas kriisid tekivad ja
mööduvad palju kiiremini, kui lubab arvata ajalooline keskmine.
Selle parimaks näiteks on dotcom-kriis 2000. aastal USAs, mis viis
Ameerika majanduskasvu kolmes kvartalis negatiivseks, kuid tänu Fedi
sekkumisele suudeti halvim ära hoida.
Irooniliselt tuleb
tõdeda, et dotcom’i aegsed Fedi intressikärped (6,5
protsendilt 1 protsendini) panid aluse kiirele kinnisvarahindade kasvule USAs
ning seega ka tänasele olukorrale. Keskpankurid on kurikuulsad kiirete
intressilangetajatena kriisiolukordades, kuid buumide tekkimisel ei kipu nad
mullide ära hoidmiseks sama kiiresti intresse tõstma.
Ameerika kinnisvaraturg on väga oluline kinnisvaratervise indikaator,
mis määrab maailmas valitsevaid turgude meeleolusid rohkem, kui
tahame või arvata oskame.
Eesti kinnisvaraturgu
mõjutab areng Ameerikas nii kaudselt kui ka väga otseselt.
Globaalsed kinnisvaratrendid leiavad investorite, pankurite ja
analüütikute poolt palju tähelepanu. Kui maailma
kinnisvaraturumeeleolu on halb, väljendub see meie perede jaoks
järjest karmistuvates laenutingimustes ning kõrgemas
intressitasemes. Seega need meeleolud mõjutavad pankade
krediidipoliitikat. Standard & Poors/Case-Shiller 20 Ameerika suurema linna
keskmine koduhinnaindeks kahanes tipust (juuni 2006) kahe aasta jooksul 18
protsenti. Samas on alates juulist hakanud Ameerika kinnisvaraturult tulema
veidi paremaid uudiseid. Kas see saab olema trendi muutus, on veel vara
öelda, kuid Fedi intressikärped peavad ükskord jõudma ka
kinnisvaraturule.
Soojašokk ootab alles
ees
Maarjamaale tagasi tulles peatun siiski ka
ruutmeetrihinnal – mitte küll absoluutväärtusel, vaid
dünaamikal. Maa-ameti infole tuginedes oli Tallinna korteri keskmine
ruutmeetrihind kõrgeim aprillis 2007. Tänavu juuliks 2008 oli see
näitaja langenud 22 protsenti. Tõsi, me ei tea, milline on selles
keskmises uute/vanade korterite osakaal.
See näitab
eelkõige, et Balti riikides toimuvad hinnamuutused selgelt kiiremini kui
suuremates riikides. Seega on lootust, et me väljume langusest kiiremini
kui suurriigid.
Rahvusvaheliselt tunnustatud terminoloogia alusel
ei ole meil tegemist veel kinnisvarakriisiga, sest hinnad on langenud tipust
vähem kui 25 protsenti. Kasutades aga aktsiaturu terminoloogiat, oleme sis
enenud karuturule.
Meil on veel üle elamata kodusoojuse
hinnašokk. Kui 2006. aasta alguses oli Tallinnas kodusooja hind
488 krooni MW/h eest, siis alates oktoobrist 2008 on vastav näitaja
1207 ehk umbes 2,5 korda kõrgem. Juhul, kui tuleb paar
külma talvekuud, saab tarbijate ostuvõime tugeva
löögi, seda just vähekindlustatud perekondades. Kõrged
kütteenergia hinnad ei mõjuta ainult eratarbijaid, vaid ka
väga selgelt ettevõtteid.
Üks intelligentsuse
mõõdupuu on kohanemisvõime. Usun nii eestlaste endi kui ka
meie kinnisvaraturu osaliste kohanemisvõimesse uute oludega. Mida
kiiremini kohaneme, seda kiiremini järgmist tõusu
näeme. Kokkuvõtvalt tuleb tõdeda, et praeguse
kinnisvaraturu pessimist on hästi informeeritud optimist.