Globaalne hinnasoojenemine
Üldiselt on kõikjal Ida-Euroopas kinnisvarahinnad tõusnud kiiremini kui palganumbrid," ütleb Ain Kivisaar, kinnisvarafondi Eeastern Europe Real Estate Investment Trust tegevjuht.
Kinnisvarahinnad on rallinud lakke peaaegu kogu Euroopas.
Siiski peab keskmine Eesti palgatööline Tallinnas korteri ostmiseks rohkem tööd tegema ja vaeva nägema kui Stockholmi või Helsingi elanik.
Eriti Helsingis on kinnisvarahinnad palgatööliste jaoks madalad. Oma kodu välja teenimiseks peavad Helsingi elanikud võrreldes tallinlasega tegema ligi kolm korda vähem tööd.
Tallinlasi peaks lohutama teadmine, et rahakotile veel pingelisem on elamise soetamine Riia, Vilniuse või Varssavi elanikel.
Kokku võib panna valemi, et Lääne-Euroopas kulub korteri ühe ruutmeetri ostmiseks üks või kaks keskmist kuupalka. Riias aga peaks selle nimel tervelt viis kuud tööd tegema. Tänapäevastes korterites on pinda vähemalt 60 ruutmeetrit.
Vilniuses peaks rügama neli kuud, Varssavis kolm kuud ja Tallinnas natuke vähem kui kolm kuud, et osta välja üks ruutmeeter uuest eluasemest.
Läinud nädalal ilmunud 2006. aasta Euroopa kinnisvaraturu ülevaate kohaselt tõusid Euroopas läinud aastal kinnisvarahinnad kõige kiiremini Eestis – 28 protsenti. Hinnatõusu edetabelis oli teisel kohal Taani, kus hinnad tõusid 22 protsenti.
Saksamaal hinnad suisa langesid kaks protsenti ja Inglismaal tõusid ainult kaks protsenti.
Inglased teevad aga ilma kodust eemal nii soojadel maadel kui ka Ida-Euroopas. Hinnanguliselt on 200 000 britti investeerinud kinnisvarasse välismaal. Nad on agarad ostuhuvilised Vahemere maades ning Riia ja Tallinna vanalinnas. Mõlemad pealinnad on Euroopa mõõdu järgi võttes tillukesed ja paarsada välismaalaste tehingut annavad end tunda hinnatõusu kiirendajatena.
Riia hindadele on keeranud lisavindi peale Vene investorite elav huvi. "Läti pangandus pole nii läbipaistev kui Eesti oma, mistõttu on venelased teostanud Euroopa-suunalist huvi Läti kaudu," ütleb Hindrek Leppsalu, Ober-Hausi tegevjuht. Olles Läti pankade kliendid, on venelased ostnud Riias kinnisvara.
Vilniuses eelistasid inimesed veel mõned aastad tagasi investeerida kinnisvarasse, sest nad ei usaldanud raha hoidmise kohana pankasid.
Lisaks lükkab siiani Lätis ja Leedus hindu üles asjaolu, et seal pole kinnisvaraarendus saanud sisse Eestiga võrreldavat hoogu – ehk nõudmine on suurem kui pakkumine.
Peterburis on keskmine korteri ruutmeetri hind madalam kui Tallinnas. Tõsi, Venemaal on ka keskmine palk väike ehk 3000 krooni 2004. aasta andmetel. Arvestades ostujõudu, on Peterburi kinnisvarahinnad kõrged. Et aga tegemist on maailmalinnaga, siis jälle teisalt vaadates madalad.
Peterburi kinnisvarahindadel on kahekordne kasvuruum, pakub SEB Russian Leasingu tegevdirektor Raul Toomsalu, kes teeb oma igapäevatööd Peterburis. Toomsalu ise küll rendib korterit Peterburis, kuid tunnistab, et on mitmel korral kaalunud oma elamise ostmist. "Siin nõuab kinnisvaratehing Eestist rohkem aega ja tausta kontrollimist. Seni olen keskendunud firma juhtimisele," ütleb Toomsalu.
Venemaa kinnisvaraturgu pidurdab pankade loidus kinnisvaralaenude jagamisel. "16protsendilised intressid ei ärgita laenu võtma," ütleb Toomsalu. Seadusega on eraisikutel keelatud liisimine. Siiani tehakse palju korterioste sularaha eest.
Ekspress püüdis uuringusse kaasata ka Londoni kinnisvaraturgu. Kui meie võrdlesime tabelis Euroopa pealinnade korterite hindu, siis Briti statistika lähtub hoopis keskmise maja hinnast. Inglismaal tehakse kõige rohkem tehinguid ridaelamu tüüpi majadega, korter pole inglastele tavaline eluase.
Jaanuaris oli Inglismaal keskmise maja hind 4,2 miljonit krooni, Londonis umbes 5,7 miljonit. Keskmine palk oli Inglismaal 39 000 krooni ehk täpselt viis korda suurem kui Eestis.
Euroopa riikides on laenuintressid sarnased Eesti ja Balti riikidega. "Skandinaavias on natuke veel soodsamad," ütleb Kivisaar. Kõikumine on siiski 0,5 protsendi piires.
Selgelt tuksub kinnisvaraturg kaasa pankade arenguga. Peterburis on kõrged laenuintressid turu jäätanud ja Leedus on pankade vähene usaldusväärsus sundinud inimesi kinnisvarasse investeerima. Lätis on panganduse vähene läbipaistvus toonud kinnisvara ostjateks venelased.
Eesti Ekspress otsis kokku keskmised palganumbrid mõningais Euroopa riikides ja kõrvutas neid eluasemete keskmise hinnaga pealinnades. Kuigi kõigi Euroopa Liidu riikide statistikaametid saadavad pidevalt andmeid Eurostati, palku ja kinnisvara ruutmeetrihindu neis ei kajastu. Nii on Eesti statistikaametil ainukesed Euroopa võrdlusandmed 2002. aasta palganumbrid ja 2004. aasta kinnisvara rendihinnad.
Siiski arvestavad nii Eesti kui ka teiste riikide statistikaametid enda tarbeks keskmisi palku ja kodulehekülgedel surfates on võimalik need kokku koguda. Siinsed andmed on 2005. aasta kohta.
Rohkem kinnisvara müüki
Tallinnas voolab tasapisi järjest rohkem kinnisvara müüki. "Tõepoolest, järjest rohkem inimesi tahab investeeringuna ostetud kortereid maha müüa," ütleb Peep Soomann, Pindi kinnisvara juhatuse esimees. "Praegu on aga kõigil pakkumistel ostjad olemas." Korteri müüja saab Eestis ikka veel öelda, et tema pakkumisel on neli ostjat sabas.
Soomanni hinnangul on hea, et rohkem tükke on hakanud müüki tilkuma. "Hullem oleks, kui nad kõik korraga tuleksid."
Juba on ka Eesti ajakirjandus avaldanud teateid hinnatõusu peatumisest Tallinnas Lasnamäel. Tegemist on Eesti ühe aktiivsema tehingupiirkonnaga.
Hispaanias kinnisvara vahendav internetiportaal Essential Estates kirjutab: "Nagu Inglismaal, nii ka Hispaanias on ennustatud mulli lõhkemist. Käimas on kaheteistkümnes tõusuaasta ja toimunud on ainult minimaalne aeglustumine. Kõhklejatel ei ole seni õigus olnud."
Kinnisvaraärimehed Eestis ütlevad, et senine kogemus maailmas näitab: majanduslangus käib ees ja kinnisvarakrahh järel, mitte vastupidi. Ehk kuni Eestis majandus kasvab, seni pole põhjust arvata, et kinnisvarahindade tõusu peatumine võiks majanduse allamäge lükata.
2006. aastaks koostatud Euroopa kinnisvaraturu ülevaade ennustab kogu Euroopas hinnatõusu jätkumist, tõsi, senisest aeglasemas tempos. "Silmapiiril pole mingit märki hinnakrahhist," on kirjas 200leheküljelises ülevaates. Suurim hinnalanguse oht on Vahemere maades, kuhu inglased ja Põhja-Eurooplased on soetanud teise kodu.
Piiterlane peab m2 ostmiseks üle seitsme kuu töötama
| asukoht | keskmine | piirkond | m2 kesk- | m2 hinna ja |
| palk, kr | mine hind | palga suhe | ||
| Venemaa | 2700 | Peterburi kesklinn | 20 500 | 7,5 |
| Läti | 5100 | Riia kesklinn | 25 300 | 4,9 |
| Leedu | 5700 | Vilniuse kesklinn | 22 000 | 3,8 |
| Poola | 10 100 | Varssavi kesklinn | 33 000 | 3,2 |
| Eesti | 7800 | Tallinna kesklinn | 22 000 | 2,8 |
| Hispaania | 23 500 | provintsikeskused | 41 000 | 1,7 |
| Rootsi | 44 000 | Stockholmi kesklinn | 62 000 | 1,4 |
| Soome | 39 000 | Helsingi kesklinn | 41 000 | 1 |
Eesti tehingud on kiired
"Võrreldes Londoniga käivad Eestis kinnisvaratehingud tohutult kiiresti," räägib Hannes Hanso, kes praegu töötab Tallinnas kaitseministeeriumi ametnikuna. Ta kulutas pool aastat paberite ajamisele, et osta Londonis maja. Teine sama palju aega läks müümisele, kuid samas teenis ta vahelt peaaegu maja ostuhinna.
Eestis saab nädalaga hakkama korteri leidmisest kuni hetkeni, mil raha kõliseb müüja pangakontole.
"Inglismaal ei pea vett ükski kuupäev, mille sa endale sihiks sead," ütleb Hanso. Kirjavahetust koguneb ajapikku kiirköitja täis. Ostja asju ajab palgatud jurist ja müüjat esindab jurist. Nemad suhtlevad omavahel ja linnavalitsusega. Jurist uurib piirkonna detailplaneeringut, jälgib, ega kiirteed maja ette ei ehitata.
Kui panga saadetud vanamehenässist kinnisvarahindaja tuleb kohale, on tal kaasas redel ja kohvritäis mõõteaparatuuri. Ta otsib seintest niiskusmõõtjaga hallitust ja erilise binokliga külmasildu. Lõpuks kirjutab arve 10 000 – 15 000 kroonile. Eestis võtab hindamine aega pool tundi ja toimingu hind on tuhat kuni paar tuhat krooni.
Hanso möönab, et kuigi kinnisvara hindamine on Inglismaal kallis, saab põhjaliku ekspertiisi tulemusi kasutada tingimisel maja hinna üle.
Pooleaastase sebimise tulemusel kuhjuvad asjaajamiskulutused, sealhulgas tuleb mõni protsent tehingult maksta riigilõivuks. Viie miljoni kroonise maja pealt peaks arvestama paarsada tuhat krooni asjaajamiseks.
Muus osas on Tallinna ja Londoni kinnisvarturud sarnased. Tavalisele politseinikule või õpetajale käib esimese oma majapidamise soetamine üle jõu. Et anda võimalus astuda kinnisvara soetamise redeli esimese pulgale, alandavad pangad laenuintresse, venitavad laenude tagasi maksmise võimalikult pikale ajale.
Inglismaal on olnud tava, et laenu antakse kolme aastapalga ulatuses. "Nüüd pakuvad mõned pangad laene, mis ulatuvad üle mitme põlvkonna," ütleb Hanso.
Sarnaselt Eestiga on nii Londonis kui ka kogu Euroopas – idast läände ja põhjast lõunasse – toimunud erakordne kinnisvara hindade tõus. Inimeste suhtumiste ja ootuste vahe on vaid selles, et 1990ndate alguses kinnisvarahinnad kukkusid järsult 30–40 protsenti kogu Euroopas – nii Soomes kui ka Pariisis.
"Mu naise isa kaotas Londonis märkimisväärselt," räägib Hannes Hanso. "Ta oli ostnud kokku kinnisvara, et seda välja üürida."
Terve Euroopa ootab jälle kinnisvaramulli lõhkemist. Nii Londoni, Hispaania, kui ka Tallinna kinnisvaraanalüütikud teatavad juba mõningasest hinnatõusu aeglustumisest. Eesti kinnisvaraärimehed arvavad, et enne tänavuse aasta lõppu midagi erilist siiski ei juhtu.
