Kuidas müüa 100-aastast talumaja?

Riigikohus tegi hiljuti lahendi (vt nr 2-19-19586, 31. märts 2023), mis peab kinnisvaratehingute vormistamisel tegema müüjaid senisest veelgi ettevaatlikumaks ja hoolsamaks juhul, kui lepingu esemeks on vana ehitis, millel võivad olla varjatud puudused.

Viidatud kohtuasjas käis vaidlus selle üle, kas ca 100 aasta vanune talumaja vastas või ei vastanud müügilepingu tingimustele. Riigikohus otsustas, et talumaja ostja üle 30 000 eurone nõue müüja pärijate vastu oli põhjendatud, kuna müüdud ehitis ei vastanud lepingu tingimustele. Probleem oligi selles, et lepingus puudus kokkulepe ehitise kvaliteedi tingimuste osas. Seega oli müüja jaoks kahjuliku tagajärje põhjuseks mitte vana talumaja, vaid pealiskaudne leping.

On tavapärane, et kinnisvarale ostja leidmisel tabab müüjat suure raha ootuses teatud joovastus, mis hajutab hoolsust müügilepingu lõplikul vormistamisel. Advokaatide laual olevate õigusvaidluste põhjal tuleb järeldada, et üldjuhul piirduvad müüjad kinnisvaratehingu sõlmimisel notari teenusega, uskudes, et see tagab automaatselt terve lepingu õiguskindluse. Paraku see nii ei ole. Ka maakleri ülesanne pole müüjat müügilepingu sisu osas juriidiliselt nõustada. Müügilepingu sisu on kordades olulisem kui maakleriga sõlmitud leping ja sellele järgnev müügiprotsess. Tasub mõelda, et selliseid tehinguid teeme elu jooksul harva, need on enamasti suure rahalise väärtusega ja tehingu negatiivsed tagajärjed võivad tabada hiljem ka pärijaid. Nagu eelviidatud õigusvaidluses muuhulgas juhtuski.

Kõnealuse kohtulahendi kohaselt tuleb vastavas õigusvaidluses kindlaks teha, kas ja millistes ca 100-aastase talumaja kvaliteeditingimustes (eritingimustes) müügilepingu pooled kokku leppisid. Vastava kokkuleppe puudumise korral tuleb aga tuvastada, kas talumaja vastas selle kasutusotstarbele ja oli vähemalt keskmise kvaliteediga. Kuna müügilepingust ei nähtu, et pooled leppisid kokku selles, millises seisukorras, st millise kvaliteediga on müüdaval kinnisasjal paikneva talumaja vundament ja palktarind, ega selles, et talumaja konstruktsioonidel on eritunnused või puudused, pidi see vastama sarnaste elamute tavapärasele kvaliteedile. Riigikohus täpsustab, et sellise ca 100-aasta vanuse ehitise puhul on keeruline määrata ühtset kvaliteedikriteeriumi. Kohtutel tuleb iga kord välja selgitada, millised on mõistlikud ootused vaidlusalusele esemele.

Kuidas vältida sarnasesse tavainimese jaoks absurdsesse olukorda sattumist? Müüjat kaitseb ostja võimalike sarnaste rahaliste nõuete eest kindlasti see, kui lisada müügilepingusse üksikasjalik ehitise kvaliteeditingimuste kirjeldus. Keskenduda tuleks eeskätt puuduste kirjeldamisele. Tuleks lähtuda eeldusest, et kasutuses olnud vanemal ehitisel võivad igal juhul esineda puudused, mida ülevaatuse käigus pole võimalik tuvastada. Lepingus tuleks välistada sõnaselgelt müüja vastutus lepingus kirjeldatud ehitise puuduste eest. Mida vanem on müüdav ehitis, seda hoolsamalt tuleks suhtuda selle puuduste kirjeldamisse müügilepingus. Kindlasti on müüjale soovitatav kaasata enne müügilepingu sõlmimist ehitustehniliste eriteadmistega ekspert, kes oskab hinnata vana ehitise ehituskvaliteeti. See kulu võib ära hoida hilisemaid kümnetes kordades suuremaid rahalisi nõudeid. Taolise ehitise ülevaatuse käigus tasub avada osaliselt ka konstruktsioone, et tuvastada kõik võimalikud varjatud puudused. Sellise tellimuse eesmärgiks peakski olema ehitises ehitustehniliste puuduste avastamine ja kirjeldamine müügilepingus.

Juhul, kui müügileping ei sisalda ehituskvaliteedi osas poolte kokkulepet, jääbki kõik saatuse hoolde. Hilisemas võimalikus kohtuvaidluses hakatakse tõendama ja hindama seda, mida võis ostja eseme vanust, kasutusotstarvet ja senist tegelikku kasutust arvestades müügilepingu eseme seisukorra kohta mõistlikult oodata. Sageli võib tekkida olukord, kus kümnel juristil on kümme erinevat seisukohta ostja mõistlike ootuste osas. Samas on sellises õigusvaidluses mängus väga suured rahalised nõuded, rääkimata kohtuvaidlusega kaasnevatest menetluskuludest ja aastaid kestvast stressist.

HansaLaw Advokaadibüroo nõustab kliente nii müügilepingute ettevalmistamisel kui ka hilisemates õigusvaidlustes. Seda nii kohtus kui kohtuväliselt.