VANA KULD: Toomas Annuse meistriklass
Eesti ettevõtjad, jätke kurtmine selle üle, kui raske tööga tuleb Eestis kasum! Võtke õppust Merko Ehituse nõukogu esimehest Toomas Annusest!
Kohe näeme, et tema taktikepi all raha tõepoolest tantsib nagu madu vilehelide mõjul. Mõni aasta, mõned lepingud, ning su vara paisub justkui nõiaväel ja mitmekordistub.
Loomulikult toimub see kellegi arvelt. Ehk nagu armastab öelda Olari Taal: loll ja tema raha lähevad teineteisest ruttu lahku. Annuse eduloos on oma varast poolmuidu ilma jäävate lollide osas riiklik Eesti Post ja Tallinna linn. Järgnev jutt põhineb Ekspressi poolt teabenõuetega kogutud avalikel dokumentidel.
Kuidas avastada soodne tehing
Postimaja kõrval, Viru hotellist üle tee on aastakümneid laiunud tühermaa. Maatükk kuulus tollal Tarmo-Jaan Tõeleiu juhitud Eesti Postile, sellest edasi paiknev väiksem krunt aga linnale.
Aastal 2000 leidis Eesti Post, et tühi krunt tuleks täis ehitada. Enne vana aasta lõppu (!) ilmus SL Õhtulehes (!) enampakkumise kuulutus, et keegi ehitaks sinna seitsmekorruselise büroohoone.
Enampakkumise tingimuste järgi oli tegu hoonestusõiguse seadmisega 99 aastaks, alghind 10,4 miljonit. Oluline oli, et võitja pidi andma kaheksa protsenti hoonest Eesti Posti omandiks.
Kuidas sõlmida parem leping
Ainus huviline oli Merko Ehitus, kes tõi paberid kohale kümme minutit enne kella kukkumist.
Merko pakkus 10,55 miljonit, kuid eiras tingimust, et Eesti Post saab kaheksa protsenti uuest majast enda omandisse. Ehitusfirma lubas hoopis anda Eesti Postile tulevases hoones kaheksa protsenti ruume tasu eest.
Eesti Postiga 11. mail 2001 sõlmitud leping näitab Annuse firma häid võimeid läbirääkimisi pidada.
Näiteks 99aastast hoonestusõigust võis pikendada sama pikaks ajaks, ning sama hinnaga nagu esimeses lepingus! Seega tulevased Merko pärijad olid inflatsiooni vastu kindlustatud terveks sajandiks. Ka võis Merko tõsta Eesti Postile renditava pinna üüri kord aastas.
Hoonestusõiguse tasu on lepingus sama mis algses enampakkumise kutses - 10,4 miljonit. Kohe pidi aga Merko maksma vaid 5,2 miljonit.
Ning kõige tipuks, kui Postil peaks tekkima soov kinnistut müüa, oli Merkol selle ostuks eesõigus.
Kokkuvõttes sai Merko kõvasti soodsama diili, kui enampakkumise kutse lubas.
Löönud käed Eesti Postiga, asus Merko himustama ka kõrvalasuvat, natuke väiksemat linna krunti. 2003 jaanuaris tahtis Edgar Savisaare linnavalitsus seda müüki panna.
Merko mõtleb välja osava tehingu. Mais saadab Toomas Annus linnapea Savisaarele kirja ja pakub, et Merko ja linn sõlmiksid maade vahetamise tehingu. Merko poolt Eesti Postilt saadud krundist jääb üks osa ehituse alt välja. Sinna tuleb avalik promenaad.
Eraomanike rajatavad teed peaks linn "õiglase tasu eest" välja ostma. Samas on arendajatel tihti raske linnalt seda raha kätte saada.
Merko pakub nüüd, et Tallinn mitte ei ostaks teejuppi, vaid annaks selle vastu Merkole osa kõrvalasuvast linna maast.
Merko pakutud krunt on natuke suurem, kuid suuremeelne Annus nõustub lugema kruntide hinnad võrdseks. See tähendab 9500 krooni ruutmeeter.
Merko poolt linnale pakutava maa otstarbeks saab järgnevalt transpordimaa. See on teealune maa, kuhu ei saa ega tohi ehitada. Vastu saab Merko ärimaad, millel e ehitada võib. Kõik, kes kinnisvaraga tegemist teinud, teavad, et ärimaa on transpordimaast oluliselt kallim.
Linnavalitsus saadab sellegipoolest vahetuse volikokku ja tehing saab heakskiidu.
Kuidas maa odavalt välja osta
2004. aastal sõlmivad Merko ja Eesti Post uue lepingu. 99aastase hoonestusõiguse andmisest saab 2600 ruutmeetri maa müük. Merko maksab kokku 13 miljonit krooni. Ruutmeetri hinnaks teeb see napilt 5000 krooni.
Aasta varem oli Merko kirjavahetuses linnavalitsusega maa väärtuseks nimetanud 9500 kr/m².
Ometi kiidab Eesti Posti nõukogu tehingu heaks. Paar nädalat hiljem saab Merko ka linnaga sotid selgeks: maa-ameti juhataja asetäitja Alo Brandt allkirjastab lepingu kinnistute vahetamiseks.
Kuid vahetatavate maade väärtuseks on lepingus võrdselt neli miljonit! Kuidas nii? Kummagi krundi turuväärtus oli ju üle kümne miljoni krooni? Brandt selgitab Ekspressile, et lepingusse pandi maa maksustamishind.
Kruntide uuestijagamine ja ametlik üleminek Merko kätte ootab detailplaneeringu kinnitamist. See näib formaalsusena, kuid just 2005. aasta kevadel ähvardab Annuse hiilgavat äri hukk.
Eesti Posti tegevjuhtidele tundub, et maadiilis Merkoga võib tõusta küsimus, kus nemad sel ajal olid, kui riigifirma pügada sai. Nad lasevad lepinguid analüüsida Viktor Kaasiku advokaadibürool. Kaasik loeb pabereid ja soovitab anda Merkoga ostu-müügileppe allkirjastanud juhatuse liikme Jaan Tuule ruttu uurimisorganite valdusse.
27. mail 2005 on Eesti Posti nõukogu koosolek. Viis minutit enne koosoleku algust annavad kolm Posti juhatuse liiget Peeter Raudsepp, Kalle Tarien ja Leon Jankelevitš üle pöördumise, kus taotlevad Merko tehingu peatamist.
Nende põhjendused: Eesti Postile on tehing kahjulik! Algsest kaheksa protsendi ruumide omandisse andmisest on saanud rentimine! Kahju ligi 12 miljonit! Kinnisvarahinnad on vahepeal kerkinud! 13 miljonit maa eest on liiga vähe!
Tuul pareerib, et temal oli lepingu sõlmimiseks Eesti Posti nõukogu (eelmise koosseisu) nõusolek.
Ka Posti nõukogu asub Tuule poolele. Nõukogu esimees Jüri Ehasalu selgitab Ekspressile: "Advokaadibüroole olid antud valed andmed . Lepingud olid alla kirjutatud, puudus õiguslik alus neid vaidlustada. Advokaadid oleksid saanud neli aastat prisket leiba!"
2005 septembris on kõik tehingud toimunud, kuni kaheksakorruselise hoone ehituseks detailplaneering olemas ja krundid Merko käes.
Kuidas maa Annuse erafirmale jõudis
Toomas Annusele ja tema lähikondlastele kuulub börsifirmast Merko Ehitus umbes 70 protsenti. Igast teenitud miljonist tuleb neil ligi kolmandik ära anda. Aga Annusel ja sõpradel on ka erafirmad, mis kuuluvad täielikult neile. Näiteks osaühing Veeilu.
Möödunud aasta 21. septembril müüb Merko Ehitus kokku 2500ruutmeetrise ehituskrundi 34 miljoni krooni eest Veeilule.
Hinnaks umbes ca 13 600 krooni ruutmeeter. Samal ajal makstakse Tallinnas hoonestamata ärimaa eest maa-ameti andmeil kuni 21 000 krooni.
Merko juhatuse liige Alar Lagus põhjendab Ekspressile tehingut väitega, et Merko ei tegele pikaajaliste kinnisvarainvesteeringutega.
34miljonilisest tehingust seotud osapoolega Merko Ehitus börsile ei teata. Samas näiteks mullu juulis teatas Merko börsile viiemiljonilisest tehingust tütarfirma Merko Kaevandus aktsiatega, mille ostis samuti Annuse erafirma.
Veeilu ehitab krundile 270 numbritoaga neljatärnihotelli Nordic Hotel Forum. Ehitaja on Merko Ehitus - ehitusleping avalikustati ka börsil.
Kuidas veel raha teenida
Merko pidi tagama Eesti Postile vähemalt kümme parkimiskohta, mille rajamiseks tehtavad mõistlikud kulud Post kinni maksab.
Tänavu mais küsis Annuse erafirma Eesti Postilt tosina parkimiskoha eest maa-aluses parklas kuus miljonit krooni.
Eesti Post ei ole seda pakkumist esialgu vastu võtnud. "Hind oli mõistusevastaselt kõrge," kaebas Ekspressile Posti nõukogu esimees Ehasalu.
Hansapank seadis tänavu suvel krundile 322 miljoni kroonise hüpoteegi. See näitab krundi ja valmiva hotelli minimaalset väärtust panga silmis.
Eesti Kinnisvarahindajate Ühingu juhatuse liige, kinnisvarabüroo Uus Maa atesteeritud hindaja Lauri Prei ütleb Ekspressile, et need 2500 ruutmeetrit maksavad vähemalt 40 000 krooni ruutmeeter.
Seega kokku umbes 100 miljonit krooni.
KULLAAUK: Merko Ehitus ehitab postimaja kõrvale kuni kaheksakorruselist neljatärnihotelli tingliku nimega Postipoiss. VALLO KRUUSER
