Maaomanike rohkus takistab Tallinn City arendamist (pikem, veebiversioon)
Meediasse jõudnud põgusatest kommentaaridest jäi kõlama vaid optimistlik sõnum: väga positiivne, et kvartalit on vaadeldud tervikuna, see annab võimaluse kompaktse ja professionaalse arhitektuurilise linnaruumi tekkimiseks. Hurraa! Paraku konkursi köögipool on märksa segasem - kvartalis on palju erinevate huvidega maaomanikke, kes kõik loodavad, et kõrghooned kerkivad just nende maadele. On paratamatu, et kõigi unistused ei saa täituda.
Mis on olulisem, kas krundi piirid või arhitektuuriline visioon?
Arhitektid peaks planeerimisel/projekteerimisel justkui arvestama olemasolevate krundipiiridega. Aga kui see pole võimalik? Krundi piiridega arvestamine on paratamatu siis, kui vaba maa puudub ning kavandatav ehitis tuleb tühjale krundile ära mahutada. Heaks näiteks on siin Kawe Plaza, mis mahutati ära väga väikesele maatükile sealjuures midagi lammutamata.
Maakri konkursi korraldamisel oli peaeesmärgiks kvartali terviklahenduse leidmine, maksimaalselt arvestades olemasolevaid piire. Konkursitöödes pakuti kuus erinevat varianti, sh kaks radikaalsemat. Üks töö esitas põneva arhitektuurilise visiooni, mis tundus olevat ideaalselt õiglane kõigi maaomanike suhtes - kõik piirid säilisid, kõik saavad võrdse ehitusõiguse. Tore, kui see visioon oleks ka praktikas rakendatav (kas on?), siis oleks maakorralduslikest probleemidest võimalik mööda hiilida ja omanike vahelised vaidlused ära hoida (selleks korraks).
Teine äärmuslik lahend unustas ära kõik olemasolevad kvartalisisesed krundipiirid ja esitas visuaalselt selge arhitektuurilise lahendi. Eeldati terve kvartali ümberkruntimist, põhjenduseks toodi, et läbi tuleb rääkida sama arvu maaomanikega, varem või hiljem taandub jutt ehitusõigusele ja rahale, kompromisside leidmisele. Vaidlustest ja kokkulepetest ei ole pääsu, seega võiks lähtuda juba piirkonnast kui tervikust.
Enamik visioone valis ettevaatlikku kesktee ja lähtusid maatükkide liitmisest. Seda maakorralduslikku lahendust tundusid kõige enam toetavat ka žürii liikmed kui eeldatavalt kõige kindlamini rakendatavat. Kas tõesti on jupikaupa koera saba raiumine lihtsam, st kas omanikega mitmetapilisi läbirääkimisi pidada on lihtsam? Alguses gruppide sees ja siis veel gruppide vahel? Ei tahaks uskuda.
Terviklik linnaruum eeldab konsensust - planeeringut
Kuni kõik maaomanikud ei ole ühel meelel, ei jõuta ka kokkuleppele ehk detailplaneeringu kinnitamiseni. Pea kõik maaomanikud on arendamisest huvitatud, kuid seda ainult oma kitsast vaatenurgast lähtudes. On selge, et kõik krundid ei saa paarkümmend korrust ehitusõigust, kuskile peavad tulema ka teed, haljastus jms. Kõigile meelepärase arhitektuurse lahendi leidmine ja rakendamine on ime, millesse on raske uskuda - enamik saab vähem, kui loodetud, mõned jäävad päris ilma. Kuni ei ole teada reeglid, kuidas „ilmajäämine" kompenseeritakse, ei anta ka kooskõlastust, seega ei õnnestu planeeringut kehtestada. Nokk kinni, saba lahti.... jätkub tants nii nagu see on seni kestnud (aeglane valss äkiliste tangopööretega, vahele edasi-tagasi jenkasammud).
Köögi terminoloogiat kasutades on meil olemas kõik supi keetmise komponendid (kinnistud), kuid puudub osav kokk (linnavalitsus) ja täielik retsept (õiguslik regulatsioon), kuidas supp (terviklik linnaruum) valmis keeta. Asi on halb, kui kokal puudub selge nägemus, millist suppi ta keedab ning luba b valimatult panna patta kokkusobimatud komponendid, maitseained aga unustab lisamata. Halva koka keedetud supp paneb sööjaid (avalikkust) nina kirtsutama, kuid kuna valikut ei ole, siis tuleb leppida. Hea kokk ei ole jäigalt kinni ettekirjutaud retseptis, vaid rakendab loovust, samuti ei piirdu ta vaid kapis olemasolevate komponentidega, vajadusel toob poest ka lisa või esitab eritellimusi.
Paraku ei ole Tallinna linna kokakunst seni olnud kuigi kiiduväärt. Vahest aitaks edasi selline töökorraldus, kus arendajad kaasatakse „kokkamisse", peakoka amet jääb mõistagi linnale. Lepitakse eelnevalt kokku, et keedetakse üks hea supp, millega kõik sööjad rahul on. Pärastine supijagamine toimub vastavalt igaühe panusele. See oleks märksa mõistlikum kui senine praktika, kus keedetakse mitu kehva suppi ja jagamisel minnakse tülli või veelgi halvem - suppi keedavad mõned aktiivsemad ja ülejäänud (ahjualused) on kulbiga vaid saama peal väljas. Kahtlemata peaks kokal olema ka teatud mõjutusvahendid (retseptis ettenähtud), et oma köögitiimi juhtida.
Linn peab võtma projektis juhtrolli
Omavalitsuse huvides peaks olema see, et linnaruum oleks täidetud sinna sobiva hoonestusega, et majade vahel oleks piisavalt rohelust, et lastel oleks koht kus mängida, et vanuritel oleks koht kus koos käia jne. See tähendab seda, et omavalitsus peaks tegutsema tasakaalustajana: ühelt poolt andes juhiseid, millisena linnaruumi soovitakse näha ning teiselt poolt aidates arendajatel leida kompromisse oma eesmärkide realiseerimisel. Juhiste andmiseks sobib kõige paremini kahtlemata planeerimismenetlus, kuigi jah, viimased arengud näitavad, et planeering ei ole imerohi.
Linn peab välja kujundama selge seisukoha maaküsimuste lahendamisel ja välja ütlema, mis põhimõttel hakkab toimuma piirkonna arendamine. Kas on mõtet jätkata konkurssi, kulutada arhitektide aega ja auhinnaraha, kui eelnevalt on niivõrd oluline kontseptuaalne probleem lahendamata?
Tegemist on olulise kvartaliga, kus on läbi põimunud väga erinevad huvid (ka muinsuskaitse), planeerimise isevoolu minna laskmine oleks kurjast. Erinevate huvide maksimaalseks ühendamiseks on linnavõimu ulatuslik sekkumine juhtpositsiooni võtmisega möödapääsmatu. Maaomanike huvidega tuleb arvestada niivõrd, kuivõrd see on kooskõlas avalike huvidega. See aga ei tähenda, et erahuvisid võiks suvaliselt piirata ning osasid omanikke eelistada teistele, vaid leida tuleb kompromiss ning hüvitada ehitusõigusest ilmajäämine.
Parima võimaliku tulemuse saavutamiseks on vältimatu kinnistu piiride ja omandisuhete muutmine. Arendatava kvartali kinnisvara omandistruktuuri korrastamine peab toimuma planeeringuprotsessi käigus, seda tegemata ei ole võimalik leida planeeringu rakendamiseks vajalikku konsensust. Sobivaid lahendusmudeleid võiks otsida pikaajalisema praktikaga sarnase planeeringusüsteemiga riikidest, eelkõige Rootsist ja Soomest. Mõistlik oleks rakendada Eesti maakorraldusseaduses sätestatud ümberkruntimise võtteid, mille tulemusena tekiksid lihtsate ja selgete piiridega kinnistud. Maakorraldus toimuks sellisel juhul planeerimismenetluse osana ning kruntide arvu vähendamine lihtsustaks planeeringuprotsessi ja etapiviisilist arendustegevust.
Ümberkruntimise lähtekohaks oleks põhimõte, et kõik kinnistud hinnatakse planeeringu koostamise algseisus ning omanikel on vastavalt kinnistu väärtusele võimalik saada uue moodustatud kinnistute kaaso manikuks või selle kinnistu arendamiseks asutatud äriühingu osanikuks/aktsionäriks. Seega peab planeerimine looma eeldused ulatuslikuks omandisuhete ümberkorraldamiseks, mille käigus tuleb tagada, et kõiki maaomanikke koheldakse võrdselt ning protsess on avatud ja läbipaistev. Kusjuures rõhutame, et ümberkruntimine peab teenima arhitektuurilist visiooni, mitte vastupidi!
Riik peab andma omavalitsusele võimaluse olla peremees
Küsimused „Mis maksab andmata jäetud või ära võetud ehitusõigus?" ning „Kumb on prioriteetne, kas erahuvi või avalik huvi?" peaksid seisma paljude omavalitsuste (eelkõige Tallinna) volinike ja ametnike ees, kes on seotud planeeringute menetlemisega. Millistel tingimustel peaks linn arendajatele ehitusõigust andma? Kuidas kompenseerima, kui seda ei ole võimalik anda? Kehtestatud toimiv regulatsioon täna puudub, planeeringute menetlemine kulgeb jätkuvalt kui aeg luubis.... Mida kallim piirkond, seda suuremad tülid.
Kas tõesti ei ole veel piisavalt selge, et meie planeerimise seadusandlus ei teeni piisavalt hästi avalikke huvisid ja vajab tõsist reformimist? Viru poja kohtutee, vaidlused Harju tänava ja Vabaduse väljaku üle.... Need on viimased tähelepanu all olnud juhtumid, mille ühiseks nimetajaks on „Selge ja läbipaistva kinnisvararegulatsiooni puudumine". Kui pead edasi liiva all hoitakse, saab Maakri kvartali arendus suure tõenäosusega üheks järgmiseks avalikuks poriloopimiseks,
Kas keegi veel kahtleb, et vaja oleks toimivat regulatsiooni, et omavalitsused saaksid täita neile põhiseadusega pandud ülesandeid territoriaalplaneerimisel ning ehitustegevuse suunamisel? Täna ei ole omavalitsus omal territooriumil peremees....Kas see, Eesti keskseim ja kalleim linnaarendus projekt ei võiks saada tõukeks, et algatatakse sisuline arutelu riigi tasandil, tunnistatakse probleeme ning otsitakse tõhusaid lahendusi? Kas tõesti jääb Eesti kinnisvara- ja planeeringusüsteem põhinema kohtukaasustele, mis vihjab selgelt üheselt mõistetava ja ühiskonnas aktsepteeritava regulatsiooni puudumisele?
Veronika Ilsjan, kinnisvara hindaja, kinnisvarakorralduse magister (OÜ HSD Property Concept)
Teet Kukk, jurist (OÜ HSD Property Concept)
