TALLINNAS PIGEM EI JÄTKU PIISAVALT KORTEREID

Peep Sooman, Pindi Kinnisvara müügipartner

Tõnu Toompark
Tõnu Toompark Tiit Blaat
„Tallinnas pole mingit uute korterite ülepakkumist. Tallinnas on praegu müügis alla 7000 korteri, mis on täiesti normaalne arv. Arvestades, et keskmiselt müüakse 700–800 korterit kuus, jätkub hüpoteetiliselt kortereid veel kümneks kuuks. Ehk kui ühtegi rohkem juurde ei tuleks, ostetaks kümne kuuga kõik ära.

10 kuu jääk on aga ajalooliselt pigem väike kui suur, turul seega pigem alapakkumine, mida arendajad suudavad mõnevõrra kompenseerida, tuues turule suures mahus uusi kortereid. 2500 uut korterit, mida praegu müüakse, on varasemast märksa suurem arv.

Tallinna on viimase kümne aasta jooksul lisandunud keskmiselt 4000 elanikku aastas. Kõige küünilisemadki inimesed saavad aru, et see ei ole juhtunud mitte tänu tasuta ühistranspordile, vaid meil käib intensiivne linnastumine, nagu igal pool mujal maailmas. Tallinna õnn on muidugi teiste piirkondade õnnetus. Mujal probleemid vaid süvenevad. Maal mitte ainult pole enam tööd, vaid pole enam ka töökäsi.

Maapiirkonnad jooksevad täiesti tühjaks. 4000 inimest vajavad keskmiselt umbes 2000 uut elupinda. Kui keegi kolib Jõgevalt Tallinna, siis tõenäoliselt ta uut korterit ei osta. Ostab vana. Aga vana omanik ostab uue. Lisaks rahvastiku juurdevoolule on korterite alapakkumise põhjustanud ka kohalike investorite aktiveerumine üüri­äri suhtes. Paljud 30ndates ja 40ndates suurema sissetulekuga edumeelsetest inimestest on soetanud kaks-kolm korterit ning andnud need üürile, nimetades seda neljandaks pensionisambaks. Eesti kodumajapidamiste hoiuste maht küündib üle 7,5 miljardi euro ja kogu aeg kasvab. Kuhugi tuleb see raha panna. Aktsiaturud on ebalikviidsed, tooraineturud tekitavad segadust, „betooni“ saab aga osta ja välja üürida – see hakkab sinu silme all esimesest päevast raha tagasi teenima.

Korterite hinnad on Tallinnas püsinud kaks aastat enam-vähem stabiilsed, kuid enne seda toimus järsk hüpe. Surve hindadele jätkub. Euroopa Liidu nõudmisel peavad uued hooned alates 2020. aastast olema kõik nullenergiamajad, mis teeb uute korterite ehitamise kallimaks. Kui kallinevad uued, kallinevad ka vanad korterid.

Teisalt lõpeb mingil hetkel ka inimeste juurdevool Tallinna, sest inimesed saavad otsa. Siis lõpeb ka investeerimislaine. Täna investeerivad üürikorteritesse noored pered, kel on vaba raha või hea laenutaluvus. Kui hakkavad investeerima ka n-ö taksojuhid, siis on kuri karjas. Õnneks ei lase pangad sellel olukorral tekkida.

Suurt kinnisvarakrahhi ma tulemas ei näe. Keegi pole muidugi kaitstud selle eest, kui Põhja-Korea saadab USA poole esimese raketi ja kogu maailma majandus hangub kolmeks kuuks. Välistegurid mõjutavad meid rohkem, kui me arvata tahame. Siseriiklikult on paljud Eesti piirkonnad sügavas kinnisvarakriisis juba pikemat aega. Mis turust me saame rääkida, kui 15 000 elanikuga linnas müüakse 10 korterit kuus?“

ÄÄRELINN MÜÜB TEMPOKALT KUI KESKLINNA LUKSUSKAUP

Tõnu Toompark, Adaur Grupp, kinnisvaraanalüütik

Peep Sooman
Peep Sooman Rauno Volmar
„Uute korterite turg on aktiivne. Pisut rohkem aktiivsust on pakkumise poolel kui ostjate seas. See tähendab, et pakkumise kasv on müügi kasvust kiirem. Siiski leiab kõik, mis turule tuleb, ka ostja. On küll üksikuid projekte, kus müük väga kiiresti ei edene, kuid need ei määra turu­trende.

Buumist kinnisvaraturul räägivad eelkõige need, kes vaevlevad tähelepanupuuduses või jahivad klikke. Korterite hinnad tõusevad juba kaks aastat aeglasemas tempos kui sissetulekud, see tähendab, koduostjate arvestuslik ostujõud on kasvamas. Tänaste hindade võrdlused kümne aasta taguse buumi ajaga ei ole kuidagi asjakohased, sest vahepealsel ajal on meil sisemajanduse kogutoodang ja keskmine palk kasvanud rohkem kui 70 protsenti, Tallinna korterite tehinguhinnad aga umbes 10 protsenti. Ülepakkumisest täna ­rääkida ei saa, sest nii koduostjad kui üüri­investorid on aktiivsed. ­Teisalt aga peab silma peal hoidma pakkumise kasvul, mille üheks indi­kaatoriks võiks olla väljastatud ehituslubade arv. Eeldusel, et enamik ehitusloa saanud projekte viiakse ellu, on oht ülepakkumise tekkeks täiesti reaalne. Pak­kumine kasvab jõudsamalt ­kalli­mas otsas ehk luksuskorterite sektoris. Palgakasv toob uut nõudlust aga rohkem just uute korterite odavamasse otsa. Äärelinna odavamad uued korterid müüvad tempokamalt kui kesklinna luksuskaup. Suurepoolne pakkumine on hoidnud uute korterite hindu ainult mõõdukas tõusus. Kui oletada, et pakkumine äkiliselt suureneks, avaldaks see olulist survet hindadele. Teisalt on hindade juures kriitiline tegur ehitushind. Ehitushind on kasvanud, ehitusteenuse tellimine on muutunud ­märksa keerulisemaks. Üsna ­tõenäoliselt näeme 2018. aastal projekte, mis eelmüügifaasist nii-öelda päris müügini ei jõuagi, sest ehitushinnast lähtuv kallis pakkumishind ei meelita koduotsijaid ostma. Eeldusel, et majandus jätkuvalt kasvab ja välisvapustused meie kaardimaja segamini ei löö, võib alanud uuelt kinnisvara-aastalt oodata mõningast arendusmahtude suurenemist uljaspeade toel, kes proovivad aktiivselt kinnisvaraturult kasu saada. Sellele järgneb aasta teises pooles mahtude vähenemine, sest ehitushindade tõus on arendajate ja ostjate jaoks üsna valus.“